Camila recebeu as chaves do apartamento numa sexta-feira de manhã, com a empolgação de quem finalmente sai da casa dos pais. O corretor abriu as portas, apontou o box do banheiro, disse que estava tudo certo e estendeu o termo de vistoria para ela assinar ali mesmo, de pé, sem ler linha por linha. Era só formalidade, ele garantiu.
Ela quase assinou. Mas antes preferiu andar devagar por cada ambiente com o celular na mão, fotografando o piso arranhado perto da porta, a mancha amarelada no teto da cozinha, a torneira que pingava e o rejunte solto do banheiro. Foram cerca de quarenta fotos, todas com data registrada pelo próprio aparelho, além de dois vídeos curtos girando a câmera pelos cômodos.
Dois anos depois, na saída, veio a surpresa que ela já não esperava: a imobiliária apresentou uma cobrança de pintura completa, troca do box e conserto da torneira, como se o imóvel tivesse sido recebido novo e devolvido gasto. Foi então que aquelas imagens deixaram de ser zelo exagerado e viraram argumento.
O que a lei diz sobre o estado do imóvel
A Lei do Inquilinato organiza a locação como uma via de mão dupla. Pelo artigo 22, o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e, quando o inquilino pede, a fornecer descrição minuciosa do estado do bem na entrega, com menção expressa aos defeitos existentes. É a base legal do termo de vistoria detalhado.
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Do outro lado, o artigo 23 determina que o inquilino restitua o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Essa expressão faz toda a diferença: desgaste natural de tinta, pequenas marcas de móveis e envelhecimento comum não são estrago, e não podem ser cobrados como se fossem. O texto integral está na Lei nº 8.245/1991.
Por que a vistoria de entrada decide a de saída
A conta de saída sempre é comparada com o retrato de entrada. Sem esse retrato, a discussão vira palavra contra palavra, e quem tem o ônus de provar que a mancha ou o arranhão já existiam costuma ser o inquilino. Um termo de vistoria bem feito, com fotos datadas anexadas, inverte esse jogo: ele congela o estado do imóvel no primeiro dia e serve de referência para o último.
Por isso, aceitar assinar um termo genérico, do tipo imóvel entregue em perfeitas condições, é abrir mão da própria defesa. O ideal é registrar cada defeito por escrito, tirar fotos e vídeos com data, guardar cópia assinada por locador e locatário e pedir prazo para complementar a vistoria caso algo apareça nos primeiros dias.
O que guardar e como agir na devolução
Alguns cuidados aumentam muito a segurança de quem aluga. Vale reunir o termo de vistoria de entrada, as fotos e vídeos originais, o contrato, os comprovantes de pagamento e qualquer conversa por escrito com a imobiliária sobre reparos. Na saída, o inquilino pode exigir uma vistoria final conjunta, de preferência acompanhada, comparando ambiente por ambiente com o registro inicial.
Convém ainda registrar por escrito o funcionamento de itens que costumam gerar disputa, como aquecedor, fechaduras, tomadas, persianas e eletrodomésticos que acompanham o imóvel. Anotar o número do hidrômetro e do medidor de luz na entrada, com foto, também evita cobranças de consumo que não pertencem ao inquilino. Cada detalhe registrado no primeiro dia é um argumento a menos para o último.
Se ainda assim surgir uma cobrança que o morador considera indevida, o caminho é contestar formalmente, apresentar as provas e buscar um acordo. Não havendo entendimento, órgãos de defesa do consumidor e a via judicial são alternativas, sempre lembrando que o resultado depende dos documentos, dos prazos e das cláusulas do contrato de cada um. Danos causados pelo próprio inquilino, como um vidro quebrado, continuam sendo responsabilidade dele, conforme prevê o Código Civil.
Vale lembrar que mexer na estrutura do imóvel sem autorização também gera conflito, como mostra o caso em que um inquilino transformou a sala em um segundo quarto sem consentimento e a Justiça foi acionada.
Camila apresentou as fotos, mostrou que a mancha do teto e a torneira já constavam do dia da mudança e reduziu a cobrança ao que de fato lhe cabia. O detalhe que a protegeu não custou nada além de dez minutos com o celular na mão. Quem vai assinar um contrato de locação faria bem em transformar a vistoria em acordo claro, e não em papel assinado no susto, porque a diferença aparece justamente quando as chaves voltam.
Fontes: Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e Código Civil.