Ao vender o apartamento depois de 12 anos com o vizinho usando a vaga de garagem livre, Beatriz, aposentada de 68 anos, viu o comprador exigir as 2 vagas e só então entendeu, com o STJ e o Código Civil, por que o combinado de boca não vale contra a matrícula do imóvel

Beatriz, aposentada de 68 anos, e o marido moravam havia 12 anos num prédio pequeno de cidade litorânea, num apartamento com duas vagas de garagem — mas só um carro. A segunda vaga ficou ociosa por anos, até que o comerciante do apartamento vizinho, dono de uma única vaga contada, perguntou se podia usar o espaço livre. Combinaram de boca, num elevador, numa manhã de verão qualquer: “pode usar, não vou precisar mesmo”. Nenhum papel foi assinado, nenhum valor foi combinado, nenhum prazo foi definido.

Os anos passaram. O comerciante passou a tratar a vaga como sua, guardava lá o carro da família e, eventualmente, uma moto extra. Quando o casal de aposentados decidiu vender o apartamento para se mudar para perto dos filhos, o comprador exigiu a vaga livre para formalizar a escritura — e foi aí que o favor virou impasse.

O primeiro pedido para desocupar o espaço foi feito de forma tão informal quanto o combinado inicial: uma mensagem rápida avisando que a vaga precisava ficar livre “em algumas semanas”. O comerciante reagiu mal, alegando que precisava de mais tempo para resolver onde guardar os veículos e que um aviso tão curto, depois de tantos anos de uso contínuo, não era razoável. A negociação, que começou simples, esbarrou justamente na falta de qualquer registro sobre o que tinha sido combinado — ou não combinado — no início.

O que cada lado costuma alegar quando o acordo nunca saiu do verbal

Do lado do comerciante, o argumento mais comum é o tempo: “uso esse espaço há anos, isso já virou direito adquirido”. Do lado de quem vende o imóvel, a alegação central é a propriedade: a vaga consta na matrícula como parte do apartamento vendido, e nenhuma cessão formal foi registrada em nenhum momento — logo, o uso poderia ser encerrado a qualquer momento, sem aviso prévio de longo prazo.

“A gente nunca discutiu isso porque nunca precisou. O problema começou quando a vaga passou a valer dinheiro na negociação com o comprador”, resumiu o aposentado, ainda tentando entender por que um acordo tão simples entre vizinhos tinha virado uma complicação justamente na hora da venda do apartamento.

O que a natureza da vaga determina antes de qualquer discussão

A forma como uma vaga de garagem está registrada muda o tratamento jurídico do caso. Vagas podem ser unidades autônomas, com matrícula própria, ou acessórias, vinculadas obrigatoriamente à unidade principal conforme a convenção do condomínio — e essa diferença influencia se a vaga pode ser cedida, alugada ou vendida separadamente do apartamento, segundo as regras gerais de propriedade e posse previstas no Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça já tratou repetidamente de disputas envolvendo vagas de garagem justamente porque a escassez do espaço nas cidades transforma esse tipo de bem em fonte frequente de conflito entre vizinhos, condomínios e compradores, tema também presente em julgamentos sobre mercado imobiliário e condomínios.

Sem contrato escrito, um empréstimo informal e prolongado de vaga não costuma gerar, por si só, um direito de uso permanente sobre um bem que pertence a outra pessoa. Mas a ausência de formalização também dificulta a prova de que se tratava apenas de um favor com prazo indeterminado — o que explica por que a documentação da unidade acaba pesando mais do que a lembrança de quem usou o espaço por mais tempo.

O que a convenção do condomínio pode dizer sobre ceder vaga a terceiros

Muitas convenções de condomínio tratam especificamente da possibilidade de ceder, alugar ou emprestar vaga de garagem a quem não more no prédio, e algumas restringem esse uso a moradores, exigem comunicação formal ao síndico ou limitam o tempo de permanência de veículos de visitantes frequentes. Verificar esse documento antes de qualquer negociação evita que o próprio condomínio se torne parte do conflito, já que o regulamento interno pode impor condições que nenhuma das partes tinha considerado no momento do combinado verbal. Também vale observar se a vaga aparece separadamente na matrícula, porque isso determina se ela pode, inclusive, ser vendida ou cedida de forma independente do apartamento — informação que, no caso do casal de aposentados, só foi conferida depois que o impasse com o comprador já estava instalado.

Qual prova desempata a disputa quando não existe contrato

Nesses casos, três tipos de registro costumam ser decisivos:

• A matrícula do imóvel, que indica se a vaga é unidade autônoma ou acessória da unidade principal.
• A convenção de condomínio, que pode restringir cessão, aluguel ou uso da vaga por terceiros não moradores.
• Qualquer registro escrito do acordo original, mesmo informal, como mensagens que mencionem prazo, gratuidade ou condição de uso.

Na ausência desses três elementos, o caso tende a ser resolvido a partir do que consta oficialmente da propriedade — o que reforça a orientação de sempre formalizar por escrito qualquer cessão de espaço, mesmo entre vizinhos de confiança, incluindo prazo, gratuidade ou eventual valor combinado, e possibilidade de encerramento com aviso prévio razoável. Esse tipo de imprecisão contratual também aparece em outros conflitos de convivência em prédios, como mostra outra reportagem sobre disputas de vizinhança dentro de condomínios.

Uma história como esta, embora hipotética, mostra o que fazer quando um espaço do imóvel é cedido informalmente por longo tempo: verificar matrícula, convenção e natureza da vaga, além de formalizar permissões e condições por escrito. A solução de cada caso depende de documentos específicos do imóvel e do condomínio envolvidos, e diverge conforme o histórico de uso, o regulamento interno e o que puder ser efetivamente comprovado por escrito entre as partes.