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Estado de Minas

Log Commercial Properties bate recorde de ocupação e receita avança

Expectativa do presidente da empresa de galpões e condomínios logísticos é melhorar ainda mais os números no segundo trimestre por conta da entrega de novas áreas para locação


postado em 26/04/2019 06:00 / atualizado em 26/04/2019 08:43

Galpões da Log carregam o DNA da Construtora MRV, principal acionista da empresa, com preços de locação competitivos e tecnologias avançadas(foto: Divulgação )
Galpões da Log carregam o DNA da Construtora MRV, principal acionista da empresa, com preços de locação competitivos e tecnologias avançadas (foto: Divulgação )

Sérgio Fischer(foto: Arquivo pessoal)
Sérgio Fischer (foto: Arquivo pessoal)
São Paulo – A decepção dos analistas de mercado, estampada a cada semana no relatório Focus, do Banco Central, não passou nem perto dos números da Log Commercial Properties.

A empresa, especializada em galpões e condomínios logísticos de alto padrão, também chamados de “triple A”, divulgou ontem seus números referentes ao primeiro trimestre do ano.


Listada na B3 desde o ano passado, a companhia melhorou seu desempenho tanto na comparação com o trimestre anterior quanto em relação ao que foi registrado nos primeiros três meses de 2018.

''O Brasil tem um potencial enorme, principalmente para quem atua no segmento de ativos de qualidade''

Sérgio Fischer, presidente da Log Commercial Properties


Em março, a empresa chegou novamente ao recorde histórico de ocupação de seus galpões e condomínios – o índice de vacância foi de apenas 5,3%. No primeiro trimestre, a Log concluiu 75 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), chegando a 817 mil m² em março. “Foi uma entrega expressiva para um único trimestre, sendo 88% do ABL entregue já locados e com taxa de retorno média de 12,7% ao ano, já descontada a inflação”, diz Sérgio Fischer Teixeira de Souza, presidente da companhia. Como boa parte dessas entregas se concentrou no fim do primeiro trimestre, os efeitos na receita só serão de fatos percebidos a partir do balanço do segundo trimestre.


Os dados dos primeiros três meses de 2019 demonstram que a Log continua a apresentar um crescimento consistente tanto na receita operacional líquida de locações quanto do seu Ebitda ajustado. A receita líquida no período foi de R$ 30 milhões, o que marcou um aumento de 6,4% em relação ao 4º trimestre de 2018 e de 19,4% em comparação aos números do primeiro trimestre do ano passado.


A redução do lucro líquido no primeiro trimestre de 2019 em relação ao quarto trimestre de 2018 aconteceu, segundo a empresa, principalmente, pelos efeitos líquidos dos impostos. “Em relação ao 1T18, há um aumento no lucro líquido em função da maior operação – geração de receita, e da melhora dos resultados financeiros. Caso o efeito extraordinário dos impostos, descritos acima, não tivesse ocorrido, o lucro líquido ajustado teria sido R$ 15.790, 7,4% superior ao 4T18 e 54,3% superior ao 1T18”, informou a empresa em comunicado.


Parte do resultado positivo vem do fato de a companhia ter um custo muito baixo de produção – a lição de casa foi aprendida na MRV. A construtora é a principal acionista da Log. Com isso, consegue apresentar preços muito competitivos de locação, além de utilizar tecnologias avançadas para esse tipo de espaço comercial e industrial, com projetos modulares, que permitem a adequação das áreas segundo a necessidade do cliente.


Também pesou nos números desse período o fato de a Log ter iniciado as operações de gestão dos seus próprios condomínios, por meio da Log ADM, indo na direção de consolidar uma operação integrada.


Outra vantagem de ter o mesmo DNA da construtora é o fato de contar com know-how na prospecção de terrenos para a construção dos galpões e condomínios logísticos. Essa é uma das características mais valorizadas por Fischer.


O executivo acredita que a estratégia de estar muito perto dos principais centros de consumo do país vai fazer a diferença na oferta de pontos comerciais para empresas com operações do comércio eletrônico, que já responde por cerca de 5% das vendas gerais do varejo no país. “O potencial é gigante para o e-commerce. Na China, essa modalidade já responde por 25% das vendas”, diz.

Estratégia


A combinação entre galpões “triple A”, a construção com tecnologia modular e a escolha criteriosa dos terrenos conta ainda com mais um componente, explica Fischer. A Log tem na sua estratégia de negócio a diversificação entre os perfis de clientes. Foi o que poupou a empresa de sentir nos últimos anos, por exemplo, a retração na indústria automotiva, que em parte foi compensada pelo aquecimento do mercado farmacêutico. Hoje, a companhia tem em sua carteira de clientes companhias como Magazine Luiza, Pepsico, Casas Bahia, Diageo, Avon, Johnson & Johnson, Júlio Simões e Ambev.


Essas premissas colocam a Log como uma empresa com uma taxa de vacância bem abaixo da média de mercado. Seu número, segundo o balanço, foi de 6,8% no primeiro trimestre de 2019, três vezes menor que a média nacional. “Mesmo considerando o alto volume de ABL entregue no primeiro trimestre, a ocupação total se manteve bastante alta, em 93,2%”, comenta o presidente da companhia.


O executivo diz que vai continuar com o ritmo elevado de entrega de novas áreas para locação ao longo de 2019. Segundo ele, já estão planejadas muitas obras para serem concluídas neste ano. Por isso, a previsão é aumentar a ABL em 22,3% no período entre janeiro e dezembro em comparação aos números alcançados em 2018.

Com a estratégia de acelerar a inclusão de novas obras ao planejamento inicial feito pela direção da companhia, a previsão é chegar a quase 920 mil m² de ABL no fim do ano.
Atualmente, a Log conta com 102,8 mil m² de ABL previstos para serem entregues ao longo de 2019, sendo que, desse total, 64% já estão locados ou em fase avançada de locação, em cinco cidades. A execução dos projetos, afirma Fischer, está de acordo com o que foi previsto no cronograma e os custos estão sob controle.

Otimismo


Por outro lado, Fischer sabe que poderá contar com um aumento de oferta no mercado de locação de galpões e condomínios logísticos por conta da desaceleração da economia, que tem levado muitas empresas a rever seus planos no Brasil e até a fechar unidades de produção, como foi anunciado recentemente por multinacionais como Ford e Roche.


“O excesso de oferta pode acontecer. Mas é preciso levar em consideração que o Brasil tem um potencial enorme, principalmente para quem atua no segmento de ativos de qualidade. E mesmo que haja esse aumento de oferta de áreas para locação, não acredito que isso venha a servir de atrativo para novos entrantes no nosso mercado”, afirma o presidente da Log.


Ainda segundo Fischer, sua empresa leva vantagem em relação aos concorrentes. “Entregamos ativos feitos de forma barata e em qualquer lugar do Brasil. Mesmo que pensemos na possibilidade de novos competidores, há muito o que ser feito. O país entrega apenas 1 milhão de m² por ano, o que representa muito pouco diante da demanda”, avalia Fischer.


Por conta dos números apresentados e das perspectivas de crescimento consistente em um mercado com uma grande demanda a ser explorada, Fischer acredita que há muitas oportunidades para quem investe no mercado de capitais.


“Ainda acho o papel (da Log na B3) muito barato, baratíssimo. Estamos fazendo um trabalho muito grande de relação com investidores nos últimos meses para mostrar esses valores, o que temos conseguido entregar e o que ainda temos pela frente. Não estou ansioso, sei que é um negócio de longo prazo e que ainda somos uma nova entrante no mercado de ações”, analisa o executivo.


Fischer pondera que parte do comportamento no mercado acionário tem a ver com o fato de a Log não ter feito o que ele chama de “IPO puro-sangue”, já que a sua base de acionistas foi herdada da MRV. “Muitos não conhecem o mercado e o seu potencial, por isso, sabemos da importância dessa aproximação com os investidores para que eles se familiarizem mais com esse tipo de negócio. Vale lembrar que somos a única empresa desse setor que é listada em bolsa.”

Pontos fortes

O que se destaca no resultado do 1º trimestre


» Entrega de 75 mil m² de ABL (64,8 mil % LOG), sendo 88% locados

» Taxa de retorno médio nas entregas de 12,7% a.a., em função de maior eficiência no ciclo construtivo

» Vacância do portfólio estabilizado de galpões de 5,3% em março/19

Fonte: Empresa


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