Em condomínios, a discussão sobre quem deve arcar com as taxas condominiais de escadas costuma aparecer sempre que um morador se sente injustiçado no rateio. A decisão 4827/2026 do Supremo Tribunal de Cassação da Itália trouxe um esclarecimento relevante ao definir quando o proprietário é obrigado a pagar pela limpeza, manutenção e iluminação das escadas do prédio e em quais situações essa cobrança pode ser afastada, reforçando o vínculo entre uso efetivo das áreas comuns e o dever de contribuir financeiramente.
Como funciona a divisão de despesas condominiais no Brasil em 2026
No Brasil, a disciplina das despesas condominiais segue lógica semelhante à italiana, mas com base no Código Civil brasileiro e na interpretação consolidada pelo STJ. O ponto de partida é o artigo 1.336, I, que determina que o condômino deve contribuir na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção de Condomínio.
O artigo 1.340 trata das áreas comuns de uso exclusivo, impondo os custos a quem efetivamente delas se serve, o que aproxima o sistema brasileiro da lógica de “conexão funcional”. O STJ, em casos como o REsp 1.652.595-PR, já reconheceu a possibilidade de isentar unidades térreas com acesso direto à via pública de despesas com escadas internas e elevadores, evitando enriquecimento sem causa de outros condôminos.
O que são taxas condominiais de escadas e quem pode ser dispensado
As taxas condominiais de escadas abrange limpeza, manutenção estrutural da escadaria e energia elétrica da iluminação. A decisão 4827/2026 reforça que esses gastos devem observar critérios de proporcionalidade e uso, considerando a fração ideal da unidade e fatores como a altura do pavimento, já que andares mais altos tendem a usar mais a escadaria.
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O Supremo italiano destacou que a cobrança dessas taxas exige utilidade concreta para a unidade. Se um imóvel tem acesso exclusivo pela área externa, sem uso atual ou potencial da escadaria comum, o proprietário pode ser excluído do rateio, pois a simples inserção física do imóvel no condomínio não basta para justificar a cobrança.
Como a decisão 4827/2026 impacta as tabelas de milésimos
A controvérsia analisada envolveu também a forma de cálculo das tabelas de milésimos, que definem a participação de cada proprietário nas despesas do condomínio. A decisão diferenciou tabelas fruto de um acordo específico entre condôminos daquelas que apenas espelham o valor real das unidades, abrindo espaço para revisões quando houver mudanças materiais no edifício.
Quando há alterações estruturais, como ampliação de área construída ou incorporação de sótãos a apartamentos, pode haver desequilíbrio nas frações ideais. Nesses casos, a Corte considerou legítima a revisão das tabelas, inclusive quanto ao peso de cada unidade no pagamento das taxas de escadas e da iluminação dos andares.
Quais critérios práticos orientam o rateio das taxas de escadas
Para tornar o rateio mais justo, a decisão italiana combinou o valor da fração ideal com o andar em que a unidade se encontra, alinhando propriedade e intensidade de uso. Em paralelo, a realidade brasileira já admite ajustes pela via judicial ou por alteração de convenção, desde que respeitados quóruns qualificados e a vedação ao enriquecimento sem causa.
Esses parâmetros ajudam síndicos e condôminos a revisar critérios antigos e a evitar cobranças de quem não usa nem pode usar determinadas áreas. Em síntese, ganham força alguns pontos práticos que podem orientar futuras decisões internas e judiciais:
- verificar se há uso efetivo ou potencial da escadaria pela unidade;
- considerar a fração ideal e a altura do pavimento no cálculo do rateio;
- avaliar se houve mudanças estruturais que alteraram o valor das unidades;
- respeitar a convenção, mas admitir revisão quando houver distorções evidentes.
Como a assembleia pode agir e qual o próximo passo para o condomínio
A decisão 4827/2026 reforça que a assembleia não tem liberdade absoluta para alterar critérios legais de rateio, exigindo em muitos casos consentimento unânime dos proprietários para mudanças substanciais. Deliberações que imponham despesas de escadas a quem não tem conexão funcional com esse bem comum podem ser questionadas judicialmente, tanto na Itália quanto, por analogia, no Brasil.
Se o seu condomínio enfrenta conflitos sobre taxas de escadas ou sobre a justiça das tabelas de rateio, o momento de agir é agora: revise a convenção, consulte um advogado especializado e leve o tema à próxima assembleia com dados e jurisprudência em mãos. Adiar essa discussão só amplia o risco de cobranças indevidas, ações judiciais e desgaste entre vizinhos, por isso organize-se imediatamente para ajustar as regras e evitar prejuízos irreversíveis.