A aplicação levou uma manhã de sábado e resolveu o sol da tarde que batia direto no sofá. Na quarta-feira seguinte chegou a carta da administração, com uma foto tirada da calçada em que uma única sacada aparecia mais escura que as outras vinte da mesma prumada. No boleto do mês, o valor da infração já vinha somado.
Sacada envidraçada virou padrão de projeto e transformou a face do prédio numa superfície contínua, em que qualquer alteração individual se enxerga do outro lado da rua. O Código Civil trata do assunto no artigo 1.336, que lista os deveres do condômino e coloca a aparência externa entre eles.
Privacidade na sacada esbarra em um inciso de três linhas
A película de sacada é a solução mais rápida para três incômodos ao mesmo tempo: calor da tarde, ofuscamento e a sensação de morar em vitrine quando o prédio vizinho olha para dentro do apartamento.
É também a alteração mais simples de flagrar. Não exige obra, não faz barulho, não pede autorização de ninguém para ser executada, e por isso costuma ser feita sem consulta prévia à administração.
O artigo 1.336 do Código Civil proíbe ao condômino alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. A sacada é área comum de uso exclusivo, o que significa uso privativo do morador sobre um bem que pertence ao conjunto.
Vidro escurecido entra na conta da forma e da cor
O que a norma protege é a unidade visual do edifício vista de fora. Película refletiva ou fumê, toldo, cortina de cor destoante, grade fora do padrão, condensadora aparente e fechamento improvisado caem todos no mesmo inciso.
A convenção e o regimento interno podem detalhar o que a lei fixou em linhas gerais, indicando modelo, tonalidade e fornecedor aprovados. Aplicar produto diferente do especificado configura infração mesmo quando o material escolhido é transparente ou mais caro.
A régua não é a do bom gosto individual, e sim a do padrão coletivo aprovado. A diferença é a mesma que separa a decoração de dentro, discutida em Os elementos da sala que deixam a casa sem elegância, da aparência externa, que ninguém decide sozinho.
Cinco contribuições mensais são o teto da punição
A multa por alteração de fachada é a prevista na convenção do condomínio. O Código Civil impõe um limite: o valor não pode ultrapassar cinco vezes a contribuição mensal daquela unidade, ainda que a assembleia queira mais.
LeiaTambém
Convenção silente não deixa o condomínio de mãos vazias. A deliberação passa a depender de aprovação em assembleia por dois terços dos demais condôminos, com o mesmo teto valendo.
Não se confunde essa penalidade com a de atraso no rateio. A cota paga fora do prazo rende juros e multa de até 2% sobre o débito, patamar bem diferente do previsto para infração aos deveres de convivência e de fachada.
A cobrança nasce colada à unidade, não à pessoa que mora nela
Chega-se ao ponto que a carta não explica. A relação condominial se estabelece com o titular da unidade: o condomínio notifica, autua e lança a multa no boleto do apartamento, e é o proprietário quem figura como devedor perante o conjunto.
Isso não deixa o locatário livre. Ele responde perante o proprietário, por dentro do contrato de locação, que na sistemática da Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, obriga o inquilino a respeitar a convenção e a arcar com o que decorre do próprio uso do imóvel.
O caminho prático fica assim: o condomínio cobra do dono, o dono paga e cobra do inquilino em regresso, com base no contrato e no comprovante do lançamento. Contrato que reproduz a convenção e exige autorização escrita para alteração externa encurta essa discussão.
O mesmo desenho aparece em outras frentes de fiscalização, em que a norma cria o dever e o particular responde por cumpri-lo, como na Nova exigência para abrir em feriados sob risco de multa.
Retirada, prazo e o recibo que fecha o episódio
A multa não substitui a obrigação de desfazer. Notificação costuma trazer prazo para remoção, e a permanência da película depois do vencimento tende a gerar nova autuação, que se acumula com a anterior.
Antes de pagar, cabe pedir por escrito a cópia do dispositivo da convenção aplicado, a ata que fixou o valor e o registro fotográfico usado como prova. Defesa dirigida ao síndico e recurso à assembleia são os canais internos, e existe prazo para ambos.
Retirada de película em vidro de sacada é serviço de aplicador profissional, com acesso pelo lado interno e equipamento adequado. Vidro temperado, altura e área de fachada não combinam com espátula de morador em fim de semana.
Na segunda-feira o roteiro é este: solicitar a cópia da convenção e da ata, contratar aplicador para a remoção dentro do prazo indicado e guardar a nota fiscal do serviço. Proprietário e locatário fecham o assunto entre si com o boleto e o recibo lado a lado.