Discussões, barulho e descumprimentos de regras podem gerar advertências e multas previstas na convenção. A punição mais pesada, porém, fica reservada a situações repetidas e graves que dificultam a convivência com os demais moradores.
O que é considerado comportamento antissocial no condomínio?
O artigo 1.337 do Código Civil trata do condômino ou possuidor que viola repetidamente seus deveres e, em situação mais grave, gera incompatibilidade de convivência.
A lei não apresenta uma lista fechada de comportamentos. A análise considera a gravidade, a repetição, os efeitos para a coletividade e as regras previstas na convenção e no regimento interno.
Quais condutas podem sustentar uma punição mais grave?
Um ato isolado raramente basta para enquadrar alguém na penalidade extrema. É preciso demonstrar uma sequência de comportamentos que prejudique o sossego, a segurança, a salubridade ou o uso das áreas comuns.
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- Barulho repetido: festas ou equipamentos usados de forma persistente fora das regras.
- Ameaças e agressões: intimidação recorrente contra moradores, funcionários ou prestadores.
- Danos: destruição intencional ou repetida de equipamentos e áreas comuns.
- Risco à segurança: condutas que expõem moradores e a edificação a perigo.
- Uso indevido: ocupação de áreas comuns de forma incompatível com sua finalidade.
- Desobediência contínua: repetição da conduta mesmo depois de avisos e decisões internas.
Qual é a diferença entre as multas de cinco e dez vezes?
Para o descumprimento repetido dos deveres, o caput do artigo 1.337 permite multa de até cinco vezes a contribuição mensal, mediante deliberação de três quartos dos demais condôminos.
Quando o comportamento antissocial repetido cria incompatibilidade de convivência, o parágrafo único permite multa correspondente a dez vezes a contribuição para as despesas condominiais, até nova deliberação da assembleia.
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O síndico pode aplicar sozinho a multa máxima?
A penalidade mais grave não deve nascer apenas da vontade do síndico. A administração reúne registros, cumpre a convenção, comunica os fatos e leva o assunto à instância competente do condomínio.
A assembleia precisa receber informações suficientes para avaliar a repetição e a gravidade. A convocação também deve deixar claro que uma punição será discutida, evitando uma decisão surpresa.
Quais provas ajudam a demonstrar a repetição?
Reclamações sem data ou relatos vagos podem ser insuficientes. O condomínio precisa organizar elementos que mostrem quando os fatos ocorreram e como afetaram a coletividade.
O morador precisa ser avisado e ter direito de defesa?
Sim. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a aplicação das sanções exige notificação prévia e oportunidade para o acusado apresentar esclarecimentos.
No REsp 1.365.279-SP, a multa foi afastada porque o proprietário não havia sido avisado antes da decisão. A defesa não serve apenas como última advertência, mas permite contestar fatos e provas antes da cobrança.