Em um condomínio de médio porte em Campinas (SP), a rotina dos moradores foi alterada por uma obra feita sem autorização. O protagonista é Ricardo Menezes, 42 anos, morador há quase 10 anos, que decidiu instalar uma cobertura fixa e fechamento de vidro na varanda do seu apartamento, no 8º andar, para criar um espaço de lazer com churrasqueira, bancada e área de descanso. A obra chamou a atenção dos vizinhos e do síndico, que apontaram tratar-se de uma estrutura irregular, com possível impacto na segurança e na estética do prédio.

O conflito começou quando o síndico, após reclamações sobre barulho e alteração da fachada, notificou Ricardo sobre a necessidade de aprovação em assembleia e de apresentação de laudos técnicos. Ricardo alegou ser “apenas uma melhoria interna”, recusou-se a interromper a obra e, após concluir a cobertura metálica com fechamento em vidro, não aceitou removê-la. O caso gerou tensão entre os condôminos, que passaram a discutir o assunto em assembleias, grupos de mensagens e até na portaria.

O que levou o morador a erguer uma estrutura irregular na varanda?

Ricardo, engenheiro autônomo, queria transformar a varanda em ambiente multiuso para receber familiares e amigos. Sem consultar o regulamento interno, iniciou uma obra que envolvia:

• Instalação de estrutura metálica fixada na laje;
• Fechamento em vidro fumê, destoando do padrão das demais varandas;
• Construção de bancada de alvenaria e novos pontos de gás e elétrica;
• Instalação de exaustor para churrasqueira embutida.

A administração identificou que a obra afetava a fachada, área comum, e poderia comprometer a segurança estrutural, devido a perfurações em pontos sensíveis da laje e do guarda-corpo. Outros moradores temeram que isso abrisse precedente para intervenções semelhantes, despadronizando o prédio e aumentando riscos técnicos e jurídicos.

LeiaTambém

O coordenador de 34 anos, Thiago, começou a reforma às 9 da manhã de uma terça depois de juntar dinheiro por quase 1 ano, recebeu 2 notificações do síndico, e só ao ler o regimento interno na cozinha entendeu o que o Código Civil e o STJ dizem sobre ruído entre vizinhos

05/08/2026

Ao vender o apartamento depois de 12 anos com o vizinho usando a vaga de garagem livre, Beatriz, aposentada de 68 anos, viu o comprador exigir as 2 vagas e só então entendeu, com o STJ e o Código Civil, por que o combinado de boca não vale contra a matrícula do imóvel

05/08/2026

O aposentado de 68 anos acendia a churrasqueira na divisa do quintal toda semana, ignorou 2 pedidos da vizinha para mudar de lugar, viu a fumaça entrar pela janela do bebê de 2 meses e só entendeu, pelo Código Civil e pelas normas dos Bombeiros, que o hábito passara do limite.

05/08/2026

A enfermeira plantonista, Juliana, de 38 anos, deixava o cachorro sozinho à noite, garantiu que os latidos vinham do corredor, ouviu 3 vizinhos relatarem o mesmo horário por 2 semanas e, só então, entendeu pelo Código Civil e pelo STJ que ansiedade de separação pede manejo, não multa

02/08/2026

Quais normas e leis regulam estruturas irregulares em condomínios?

O caso é regulado por diversas normas, frequentemente usadas em disputas entre condomínio e condômino. Destacam-se:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002):
  • Art. 1.336, IV: proíbe alterar forma e cor da fachada e partes externas.
  • Art. 1.336, § 2º: prevê multa por obras que comprometam segurança ou descumpram regras internas.
  • Art. 1.337: permite multas mais severas em caso de conduta reiterada e antissocial.
• Convenção de Condomínio e Regulamento Interno:
  • Geralmente exigem aprovação em assembleia para obras que afetem fachada ou áreas comuns.
  • Podem proibir fechamentos de varanda, coberturas fixas e alterações visíveis da parte externa.
• Normas técnicas:
  • NBR 16.280/2015 (ABNT): trata de reformas em edificações, exigindo responsabilidade técnica e análise de impacto na estrutura.

Com base nisso, o condomínio considerou a obra uma estrutura irregular, sem aprovação, com modificação de fachada e potencial risco à segurança.

Como o condomínio tentou resolver o problema antes de acionar a Justiça?

A administração adotou medidas gradativas, conforme atas de assembleia:

1. Notificação amigável:
   • Solicitando documentos da obra (ART/RRT, projeto, laudos) e a paralisação da ampliação não autorizada.
2. Notificação formal com prazo:
   • Estabelecendo prazo para retirada da cobertura e do fechamento de vidro, sob pena de multa.
3. Aplicação de multas:
   • Multas mensais com base no art. 1.336, § 2º, por infração às normas condominiais.
4. Assembleia específica:
   • Convocação extraordinária para deliberar sobre o caso e autorizar medidas judiciais.

Mesmo assim, Ricardo manteve a postura de não retirar a estrutura, afirmando que a varanda é parte exclusiva da unidade e que não há risco à segurança. Diante da recusa, o condomínio decidiu recorrer ao Judiciário.

Por que o condomínio decide levar a estrutura irregular à Justiça?

Quais podem ser as consequências para o morador que mantém a obra irregular?

Quando a Justiça reconhece a existência de estrutura irregular em condomínio, podem ocorrer:

• Ordem judicial para remover a obra em prazo definido;
• Multa diária (astreintes) em caso de descumprimento;
• Responsabilidade pelos custos de reparo de danos ao prédio ou a vizinhos;
• Manutenção das multas condominiais já aplicadas, se válidas;
• Possível caracterização de conduta antissocial, com penalidades mais severas, conforme o art. 1.337.

No caso de Ricardo, o processo iniciado em 2025 ainda está em andamento, mas já serve de exemplo para outros condomínios. A situação reforça a importância de conhecer a convenção, respeitar o regulamento interno e seguir as normas técnicas antes de qualquer intervenção que possa impactar a fachada ou a segurança coletiva.