O entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça sobre usucapião em contexto de herança vem impactando diretamente famílias e profissionais do direito em 2025. A partir de decisões como o Agravo Interno no REsp 2.355.307/SP, a corte passou a reconhecer com mais clareza que um herdeiro em posse exclusiva e prolongada de um imóvel, assumindo encargos e responsabilidades, pode adquirir a propriedade integral, desde que cumpra todos os requisitos legais.
O que é usucapião de imóvel herdado por herdeiro
A usucapião de imóvel herdado, é o instituto que permite a aquisição da propriedade pela posse prolongada, pacífica e com intenção de dono, o chamado animus domini. No contexto sucessório, um herdeiro pode deixar de ser apenas condômino e tornar-se único proprietário se demonstrar posse exclusiva, sem oposição dos demais, por período suficiente.
Esse entendimento se apoia, principalmente, no artigo 1.238 do Código Civil, que trata da usucapião extraordinária. Em geral, o prazo exigido é de 15 anos, reduzido para 10 anos quando o imóvel é utilizado como residência habitual do herdeiro ou quando houve investimentos relevantes, como reformas estruturais e melhorias substanciais comprovadas.
Como funciona a usucapião extrajudicial para herdeiros
A expressão usucapião extrajudicial de herdeiro ganhou espaço com a possibilidade de regularizar o imóvel diretamente em cartório, sem processo judicial, quando não há conflito evidente entre sucessores. Tabelionatos em grandes centros, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, passaram a utilizar decisões recentes do STJ como referência para analisar pedidos de usucapião de bens de herança.
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Para a via extrajudicial, o herdeiro em posse exclusiva precisa comprovar ocupação mansa, pacífica e duradoura, além de demonstrar que age como verdadeiro proprietário. Eventuais co-herdeiros devem ser identificados e notificados formalmente, e, na ausência de impugnação dentro do prazo, o pedido tende a se fortalecer, desde que atendidos todos os requisitos legais e técnicos.
Quais documentos e provas são necessários para comprovar a posse exclusiva
É recomendável que o herdeiro mantenha um arquivo organizado ano a ano, o que facilita tanto a análise em cartório quanto em eventual processo judicial, sobretudo em imóveis situados em áreas valorizadas.
Nesse contexto, determinados documentos têm grande peso probatório e ajudam a demonstrar quem, de fato, cuida, investe e reside no imóvel ao longo do tempo:
- Contas de água, luz, gás e internet vinculadas ao endereço do imóvel.
- Comprovantes de pagamento de IPTU e taxas municipais em nome do herdeiro.
- Notas fiscais de obras, materiais de construção e serviços de manutenção.
- Fotografias de reformas estruturais ou de longo prazo.
- Declarações de vizinhos que confirmem a posse exclusiva e prolongada.
Quais são os principais riscos para os demais herdeiros
O risco para co-herdeiros que não acompanham a situação do imóvel herdado está diretamente ligado à inércia e à falta de reação. Quando um deles permanece no bem, administra despesas e realiza benfeitorias, enquanto os outros se mantêm afastados e não contestam essa posse, abre-se espaço para que, com o tempo, se configure usucapião em favor do ocupante.
Para preservar seus direitos, herdeiros ausentes podem adotar medidas preventivas simples, como formalizar o inventário, registrar acordos sobre uso do imóvel e manifestar oposição clara à posse exclusiva de outro herdeiro. Essas atitudes dificultam a caracterização de posse exclusiva com animus domini, pois demonstram que não houve renúncia tácita, reduzindo o risco de perda total ou parcial das quotas hereditárias.
Por que o envolvimento ativo dos herdeiros é decisivo para o patrimônio familiar
O cenário atual mostra que o envolvimento ativo na gestão do imóvel herdado é fator decisivo para a preservação do patrimônio familiar e para evitar surpresas desagradáveis. Quando todos acompanham despesas, decisões e uso do bem, as chances de conflito diminuem e a possibilidade de usucapião por apenas um herdeiro se torna mais distante.
Se há um imóvel em discussão na sua família, não espere anos para agir: busque orientação jurídica especializada, formalize acordos e regularize o inventário o quanto antes. Cada mês de inércia pode fortalecer a posição de quem está na posse exclusiva; proteger seu direito hoje pode significar a diferença entre manter ou perder definitivamente sua parte nesse patrimônio.