Imagine um inquilino que vê parte do telhado ceder durante uma chuva e paga R$ 4,8 mil para impedir que o problema aumente. O reparo urgente, o valor e os personagens são hipotéticos. Pela Lei do Inquilinato, a falta de autorização não encerra a discussão: importa saber se a obra era necessária, quem causou o dano e o que diz o contrato.
O proprietário responde por qualquer problema que apareça na casa?
Não. A Lei do Inquilinato distribui responsabilidades. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, manter sua forma e destino e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.
O locatário, por outro lado, deve avisar imediatamente sobre danos cuja reparação caiba ao proprietário e consertar aquilo que ele próprio, familiares, dependentes ou visitantes tenham provocado. Por isso, a causa do problema no telhado precisa ser apurada antes de decidir quem arca com a despesa.
Uma obra necessária pode ser indenizada mesmo sem autorização prévia?
Sim, existe essa possibilidade. O artigo 35 da Lei do Inquilinato diz que, salvo disposição contratual em contrário, benfeitorias necessárias feitas pelo locatário podem ser indenizáveis mesmo sem autorização do locador.
Isso não significa que qualquer nota fiscal será automaticamente reembolsada:
O que o inquilino deveria guardar para provar que não fez uma reforma por vontade própria?
Num reparo urgente, o maior problema costuma aparecer depois: provar como estava o imóvel antes da obra. Sempre que houver tempo e segurança para isso, é útil registrar a situação e comunicar o proprietário imediatamente.
Os documentos ajudam a mostrar necessidade, valor e sequência dos fatos.
- Fotos e vídeos do telhado antes do conserto.
- Mensagens enviadas ao proprietário ou à imobiliária.
- Orçamento ou avaliação do profissional chamado.
- Nota fiscal e comprovantes do pagamento realizado.
- Relato técnico sobre a origem e a urgência do defeito, quando possível.
Também é arriscado descontar o valor diretamente do aluguel sem acordo ou base jurídica definida. Uma coisa é discutir direito ao reembolso; outra é decidir unilateralmente deixar de pagar parte do aluguel, o que pode criar um segundo conflito.
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O contrato pode retirar o direito de receber pelas benfeitorias?
Pode. O próprio artigo 35 começa ressalvando a possibilidade de disposição contratual em contrário. O STJ consolidou esse entendimento ao reconhecer a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção.
Por isso, dois casos com o mesmo telhado podem terminar de forma diferente:
| Situação | Regra geral | Efeito provável |
|---|---|---|
| Benfeitoria necessáriaSem cláusula de renúncia | Pode ser indenizável mesmo sem autorização | Pode haver reembolso |
| Melhoria útilSem autorização | A lei exige autorização para indenização | Situação diferente |
| Dano causado pelo inquilinoResponsabilidade própria | Cabe ao locatário reparar | Sem repasse automático |
| Cláusula de renúnciaContrato expresso | O STJ considera a cláusula válida | Pode afastar indenização |
E se o reparo urgente demorar muitos dias?
O artigo 26 trata dos reparos urgentes que cabem ao locador. Se eles durarem mais de dez dias, o locatário tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente; se ultrapassarem 30 dias, a lei prevê possibilidade de encerramento do contrato.
A Súmula 335 do STJ lembra por que o contrato precisa ser conferido antes de concluir quem pagará os R$ 4,8 mil do exemplo. Urgência, necessidade, origem do dano, comunicação e cláusulas contratuais formam o conjunto que define a resposta.