Em uma situação fictícia, um inquilino devolve o apartamento depois de seis anos e recebe cobrança de R$ 8 mil para repintar todas as paredes. A Lei do Inquilinato obriga a reparar danos causados durante a locação, mas exclui da responsabilidade as deteriorações provocadas pelo uso normal.
Se a pintura envelheceu durante os seis anos, quem paga?
A passagem do tempo produz marcas naturais. A pintura pode perder tonalidade, apresentar sinais leves de uso e envelhecer sem que tenha ocorrido mau uso do imóvel.
O artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato determina que o locatário devolva o imóvel no estado em que recebeu, mas cria uma exceção expressa para as deteriorações decorrentes do uso normal.
Quando uma cobrança por pintura pode fazer sentido?
A situação muda se existirem danos atribuíveis ao morador. O inciso V do mesmo artigo determina que o locatário faça a reparação imediata dos danos provocados por ele, familiares, dependentes, visitantes ou prepostos.
Por isso, a cobrança não deveria nascer simplesmente da conclusão de que “todo imóvel precisa ser pintado na saída”. É necessário verificar o estado inicial, o estado final e a causa das alterações encontradas.
Por que a vistoria de entrada pode decidir a discussão?
A vistoria permite comparar o imóvel em dois momentos. Se paredes já apresentavam manchas, furos ou pintura envelhecida no início, esse registro dificulta que os mesmos problemas sejam atribuídos ao morador seis anos depois.
A lei também obriga o locador, quando solicitado, a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. Fotos anexadas ao relatório deixam essa comparação mais objetiva.
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- O relatório e as fotografias da vistoria de entrada.
- As imagens e observações da vistoria de saída.
- O tempo total de ocupação do apartamento.
- Quais danos foram individualmente atribuídos ao morador.
- O orçamento usado para chegar ao valor cobrado.
Uma cobrança de R$ 8 mil fica mais fácil de analisar quando informa quais paredes precisam de intervenção, qual dano foi encontrado e quanto custa cada reparo, em vez de apresentar apenas um valor global.
A imobiliária pode exigir que tudo fique exatamente novo?
A lei fala em devolver o imóvel no estado em que foi recebido, fazendo expressamente a ressalva do desgaste normal. Isso significa que “estado de novo” e “estado compatível com seis anos de uso normal” não são necessariamente a mesma coisa.
Também é preciso observar o contrato e as provas produzidas pelas partes. Uma disputa concreta pode envolver cláusulas específicas, modificações feitas pelo morador e condições documentadas no começo da locação.
| Situação | Origem | Responsabilidade |
|---|---|---|
| Pintura envelhecida Após seis anos | Uso normal | Não automática |
| Dano causado pelo morador Com prova | Ação do locatário | Pode ser cobrado |
| Problema anterior Registrado na entrada | Antes da locação | Do locatário, não |
Então ele precisa pagar os R$ 8 mil?
Nessa situação fictícia, não dá para concluir que o valor é devido apenas porque as paredes não estão com aparência de recém-pintadas. A imobiliária precisa separar deterioração natural de danos efetivamente atribuíveis ao inquilino.
Se as vistorias indicarem apenas envelhecimento compatível com seis anos de moradia, a ressalva prevista na Lei do Inquilinato ganha importância. Se mostrarem danos novos causados durante a ocupação, esses reparos podem ser cobrados de forma específica.