Depois de 8 anos pagando aluguel, uma inquilina encontra uma placa de “vendido” no portão sem nunca ter recebido oferta de compra. A Lei do Inquilinato dá preferência ao locatário em vendas comuns, desde que ele possa comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
O dono precisa avisar o inquilino antes de vender?
Em uma venda comum abrangida pela lei, sim. O locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros. Isso significa que o proprietário não deve apresentar ao inquilino uma oferta pior do que aquela negociada com outro comprador.
O artigo 27 da Lei do Inquilinato prevê comunicação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita comprovar que o locatário teve ciência inequívoca do negócio.
O que precisa aparecer nessa oferta feita ao locatário?
Um recado dizendo apenas “vou vender a casa” não traz todas as informações previstas na lei. A comunicação deve permitir que o inquilino decida se consegue aceitar exatamente o negócio que será oferecido a outra pessoa.
LeiaTambém
O aviso deve informar especialmente preço, forma de pagamento e existência de ônus reais, além do local e horário em que a documentação pertinente poderá ser examinada.
O que acontece quando a casa é vendida sem nenhum aviso?
O artigo 33 prevê caminhos para o locatário preterido. Um deles é reclamar perdas e danos. O STJ já reconheceu que essa pretensão indenizatória pode existir mesmo quando o contrato de locação não foi previamente averbado na matrícula.
O STJ ressalta, porém, que pedir indenização e tentar ficar com o próprio imóvel são medidas com requisitos diferentes.
- Contrato de locação e eventuais renovações.
- Mensagens trocadas com o proprietário ou imobiliária.
- Prova de como a venda foi descoberta.
- Matrícula atualizada com os dados da transferência.
A matrícula é especialmente importante porque mostra quando a venda foi registrada. Essa data interfere diretamente no prazo previsto para a medida que busca transferir o imóvel ao locatário preterido.
A inquilina pode tomar para si o imóvel já vendido?
Existe essa possibilidade legal, mas os requisitos são mais rígidos. O locatário precisa depositar o preço e as despesas da transferência e requerer o imóvel em até seis meses contados do registro da venda.
Além disso, para essa proteção com efeito contra o comprador, o contrato de locação deve estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. O STJ resume esses requisitos ao explicar o direito de preferência em locações urbanas.
| Pedido | Exigência central | Atenção |
|---|---|---|
| Perdas e danos Prejuízo pela preferência desrespeitada | Provar o prejuízo sofrido | Averbação não é condição absoluta |
| Haver o imóvel Compra nas mesmas condições | Depósito do preço e despesas | Prazo de 6 meses |
| Efeito contra terceiro Contrato de locação | Averbação anterior | 30 dias antes |
Morar oito anos na casa aumenta automaticamente esse direito?
O tempo de oito anos mostra uma relação longa de locação, mas não substitui os requisitos legais da preferência. Para a venda, o ponto principal é se a operação estava entre aquelas alcançadas pela lei e se a inquilina foi comunicada corretamente.
Se a placa de “vendido” foi a primeira notícia, contrato, matrícula e data do registro passam a ser essenciais. Eles mostram se houve desrespeito ao direito de preferência e quais medidas ainda podem estar disponíveis.