Publicidade

Estado de Minas Imóveis

Aluguéis podem ser revistos na pandemia

Justiça do Distrito Federal acolheu substituição de índice em contrato a pedido de inquilino, reduzindo valor do reajuste. Conciliação deve ser prioridade


02/04/2021 04:00 - atualizado 02/04/2021 07:49

No conflito entre locatário e locador de imóvel, Justiça aceitou teoria da imprevisão, que desequilibrou valor da prestação(foto: Jair Amaral/EM/D.A Press %u2013 26/11/19)
No conflito entre locatário e locador de imóvel, Justiça aceitou teoria da imprevisão, que desequilibrou valor da prestação (foto: Jair Amaral/EM/D.A Press %u2013 26/11/19)

Os contratos de locação de imóveis, celebrados antes da pandemia, podem ter suas cláusulas revistas diante do agravamento da situação econômica, conforme entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal. A 4ª Vara Civil acolheu pedido de uma livraria localizada em um shopping, concedendo a substituição do Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI) pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), para fins de cálculo dos reajustes anuais do aluguel.

Em seu recurso à Justiça, o comerciante justifica que o contrato, com prazo de 120 meses, foi assinado em janeiro de 2020, com previsão de início de vigência em 1º de fevereiro do mesmo ano, mas em face da COVID-19, dos decretos e de acertos, foram iniciados somente em janeiro de 2021. Nesse período de um ano, o IGP-DI registrou 23,07%, enquanto o IPC foi de 5,64%.
Para a advogada Fernanda Silveira, Justiça gera precedente (foto: Ramon Lisboa/EM/D.A Press)
Para a advogada Fernanda Silveira, Justiça gera precedente (foto: Ramon Lisboa/EM/D.A Press)
A decisão da corte levou em conta a possibilidade da aplicação da teoria da imprevisão (onerosidade excessiva) e cita os artigos 317, 478 e 479 do Código Civil de 2002. Quando, por motivos imprevisíveis, haja desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, “poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

Nos contratos de execução continuada, “se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.”
Dona de dois imóveis, Maria Olívia está aberta para acordo (foto: Arquivo pessoal)
Dona de dois imóveis, Maria Olívia está aberta para acordo (foto: Arquivo pessoal)
Em publicação no site Migalhas, em 31 de março, os advogados Jayme Marques de Souza Junior e Anderson de Souza Amaro, do escritório BMA – Barbosa, Müssnich, Aragão, citam caso específico no qual o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento a um recurso interposto pelo locador contra decisão proferida pelo juiz de primeira instância, que, liminarmente, havia reduzido o valor mensal pago pelo locador devido à pandemia da COVID-19.

“O tribunal revogou a decisão de primeira instância considerando que a crise econômica provocada pela pandemia presumivelmente afeta ambas as partes contratantes e, portanto, não poderia ter provocado desequilíbrio contratual; e o locador já havia reduzido em 70% o valor do aluguel durante a pandemia.”
 
Carla Silva negociou aluguel após restrição no trabalho(foto: Arquivo pessoal)
Carla Silva negociou aluguel após restrição no trabalho (foto: Arquivo pessoal)
“Com base nos dados preliminares disponíveis e analisados, é possível concluir que, embora as consequências da pandemia tenham afetado duramente os contratos de locação – principalmente devido a uma queda repentina da receita de pessoas físicas e jurídicas –, os tribunais e os legisladores têm sido cautelosos ao revisar ou suspender termos e cláusulas inseridos pelas partes em contratos privados de uma forma geral.

Em vez disso, preferiram preservar os contratos e a autonomia das partes contratantes para negociar soluções extrajudiciais com vistas ao reequilíbrio das disparidades causadas pela pandemia, privilegiando, assim, a segurança jurídica sobre as decisões açodadas”, dizem os advogados no site.

Outros casos


Fernanda Silveira, advogada, doutoranda em direito tributário, mestre em direito público, professora da PUC Minas e da Escola Superior de Advocacia da OAB/MG, diz que no caso do Distrito Federal, o que o tribunal fez foi alterar o índice de correção do contrato de locação, “um precedente relevante que pode impulsionar outros casos, o que já vem acontecendo, com a revisão de contratos que se tornem extremamente  onerosos em razão da pandemia.”
 
A advogada chama a atenção para o aumento abrupto do índice de preços, reflexo de uma inflação inesperada e da inegável situação de dificuldade generalizada em diversos setores. “Vários locatários reviram contratos em comum acordo com os locadores, com uma redução de até 30% no valor do aluguel. O momento atual é desafiador, por isso é importante que as partes façam concessões que resguardem mutuamente os seus interesses, pois nenhuma delas se beneficiaria com o rompimento abrupto de seus contratos.”

Contratos residenciais


Nos casos de locação residencial, o gestor de negócios imobiliários Igor Diniz, de 40 anos, recomenda que inquilinos e proprietários evitem recorrer à Justiça, onde uma decisão pode ser demorada e desgastante, e cheguem a termo comum. O IGPM, geralmente, é o índice mais usado por corretores.

“Hoje, com a pandemia, tudo tem sido negociável, sei de colegas da área que usam termo aditivo alterando pra baixo o valor do aluguel. Quando for retomada a economia, avaliam se retomam valores anteriores, ou se esse valor pendente será dissolvido nas próximas mensalidades”, diz ele.
 
Gestor imobiliário, Igor Diniz recomenda evitar os tribunais(foto: Arquivo pessoal)
Gestor imobiliário, Igor Diniz recomenda evitar os tribunais (foto: Arquivo pessoal)
A negociação com o proprietário já era uma prática da auxiliar de cozinha Carla Roberta Pereira da Silva, de 34. O imóvel de três quartos, no Bairro Flávio Marques Lisboa, região do Barreiro, teve o aluguel ajustado em outubro de 2019.

“Sempre tivemos boas relações e, diante da pandemia, com meu contrato de trabalho suspenso, nem sempre conseguia cumprir o pagamento em dia. Ele apenas pedia que o avisasse com antecedência. Até agora não houve reajustes previstos no contrato e ele concordou em pagar o IPTU, dividindo comigo apenas a taxa de lixo, prevista no imposto”.
 
A aposentada Maria Olívia Costa, de 56, tem dois imóveis para alugar, sendo apartamento no Bairro Ipiranga, que ficou vazio assim que começaram as medidas de isolamento. "O inquilino saiu e tive muitas dificuldades para conseguir outro." Já o barracão no Bairro Sagrada Família, o contrato é antigo, e está abaixo do valor de mercado. “Mas a inquilina é muito gente boa, não incomoda em nada e não vou aumentar em momento como esse. Nos dois casos, sempre que necessário, estou disposta a conversar e ouvir para chegarmos em acordo para ambas as partes.”


receba nossa newsletter

Comece o dia com as notícias selecionadas pelo nosso editor

Cadastro realizado com sucesso!

*Para comentar, faça seu login ou assine

Publicidade