A lei argentina determina que despesas extraordinárias, como obras e reformas estruturais em condomínios, são de responsabilidade do proprietário, não do inquilino. Conhecer essa regra ajuda a identificar cobranças indevidas e evita gastos que não deveriam pesar no orçamento de quem aluga o imóvel.
O que diferencia uma despesa ordinária de uma extraordinária?
As despesas ordinárias são gastos recorrentes e mensais, essenciais para manter o funcionamento básico do prédio. Estão incluídos nesta categoria salários de funcionários, serviços de limpeza, iluminação de áreas comuns e a manutenção de rotina de elevadores.
Por outro lado, as despesas extraordinárias abrangem obras pontuais ou estruturais, aprovadas em assembleias de condôminos. Exemplos comuns são a substituição de elevadores, reformas na fachada e a constituição de fundos de reserva, que agregam valor ao patrimônio do proprietário.
E no Brasil? A lei já define quem paga cada despesa
No Brasil, essa questão já está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). De forma geral, o inquilino paga apenas as despesas do dia a dia do condomínio, enquanto os gastos com obras, reformas e melhorias do prédio ficam sob responsabilidade do proprietário.
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A regra vale mesmo que a cobrança apareça no boleto do condomínio. Para facilitar o entendimento, a divisão funciona da seguinte forma:
Como funcionava a proteção legal aos inquilinos até 2023?
Contratos assinados sob a vigência da Lei nº 27.551, publicada no Boletim Oficial em 30 de junho de 2020, contavam com o respaldo do artigo 1209 do CCCN. Esse dispositivo impedia expressamente o repasse de custos extraordinários ao locatário.
A proteção legal era clara e objetiva: despesas que derivavam de melhorias na estrutura do imóvel ou gastos não vinculados ao uso permanente do inquilino deveriam ser assumidos pelo locador. Essa regra servia como um escudo protetor contra o repasse de custos que valorizavam o imóvel.
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Quais mudanças foram trazidas pelo DNU 70/2023?
O Decreto de Necessidade e Urgência nº 70/2023, assinado em 20 de dezembro de 2023, provocou uma alteração significativa ao revogar o artigo 1209 do CCCN. Essa mudança eliminou a proibição explícita de repassar custos extras, gerando um vazio normativo no ordenamento jurídico local.
A ausência de uma regra restritiva faz com que o pagamento dessas despesas agora dependa majoritariamente da negociação entre as partes. A liberdade contratual passou a ser o guia principal na definição de quem paga pelas obras do condomínio.
Quais regras valem para o seu contrato atual?
A aplicabilidade da lei depende diretamente da data em que o acordo foi firmado. Se o contrato for anterior à revogação, o inquilino mantém garantias que podem ter sido perdidas em novos contratos.
Consulte a tabela para identificar as regras conforme o tipo de contrato:
É possível negociar cláusulas sobre obras estruturais?
Para contratos assinados após o decreto de 2023, a clareza contratual é a maior aliada. Se o documento não especificar quem arca com reformas estruturais, a interpretação jurídica tende a ser restritiva, limitando a obrigação do inquilino apenas aos gastos previstos como despesas ordinárias habituais.
Ao analisar uma nova locação, verifique sempre se o contrato define o que constitui despesa habitual. Evite termos genéricos que possam ser usados para repassar custos de manutenção pesada. A transparência no momento da assinatura evita litígios futuros e garante que o equilíbrio financeiro do aluguel seja respeitado por ambas as partes.