A dúvida aparece em praticamente todo contrato de locação. A torneira pingando é conta do inquilino ou do proprietário? E o vazamento no telhado? E a geladeira que veio com o imóvel e parou de funcionar? A resposta correta nem sempre é a que as partes imaginam, e o desconhecimento da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) gera conflitos desnecessários, cobranças indevidas e, em muitos casos, disputas judiciais que poderiam ser evitadas com um contrato bem redigido e uma divisão clara de responsabilidades desde o início.
O princípio geral da Lei do Inquilinato: quem é responsável por quê?
A divisão de responsabilidades na Lei do Inquilinato segue um princípio central: o proprietário deve entregar o imóvel em condições adequadas de uso e mantê-lo habitável durante toda a vigência do contrato, respondendo por problemas estruturais, vícios ocultos e defeitos pré-existentes. O inquilino deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos danos que causar por uso inadequado, negligência ou falta de cuidado.
A linha divisória entre as responsabilidades está na causa do problema: se originou de desgaste natural pelo tempo e uso normal, é conta do proprietário. Se foi causado pelo comportamento ou descuido do inquilino, é conta de quem mora no imóvel. Quando há dúvida sobre a causa, o ônus da prova recai sobre quem alega o dano: o proprietário precisa demonstrar que o inquilino causou o estrago, e o inquilino precisa demonstrar que o problema era pré-existente ou estrutural.
O que o proprietário é obrigado a pagar mesmo que o inquilino não queira?
A lei é clara: o locador não pode transferir ao inquilino, nem por cláusula contratual, a responsabilidade por obras estruturais ou de habitabilidade. As despesas que pertencem exclusivamente ao proprietário são:
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- Problemas estruturais: infiltrações por falha na impermeabilização, rachaduras nas paredes externas, problemas na fundação ou na laje, defeitos no telhado e na cobertura
- Instalações fixas com defeito pré-existente: encanamentos embutidos que vazam por desgaste, fiação elétrica com defeito de fábrica ou por uso do tempo, problemas na caixa d’água e no sistema de esgoto
- Vícios ocultos: problemas que existiam antes da locação mas que não eram visíveis na vistoria de entrega e que se manifestaram durante a ocupação
- Taxas e impostos do imóvel: IPTU, seguro contra incêndio (salvo disposição contratual em contrário) e taxas condominiais extraordinárias referentes a obras estruturais do prédio
O que o inquilino é obrigado a pagar e o que acontece se ele se recusar?
O inquilino responde pelas pequenas manutenções de conservação decorrentes do uso cotidiano do imóvel e por qualquer dano que causar por mau uso, descuido ou negligência. As responsabilidades típicas do inquilino incluem:
- Reparos de uso cotidiano: torneiras que pingam por desgaste do uso, troca de lâmpadas, limpeza de calhas, manutenção de ralos entupidos por acúmulo de resíduos do inquilino
- Danos causados pelo inquilino: buracos na parede por pendurar quadros, portas e janelas danificadas por mau uso, pisos riscados ou quebrados por negligência, infiltrações causadas por entupimento de calhas não limpos pelo locatário
- Contas de consumo: água, luz, gás e telecomunicações são sempre do inquilino, salvo disposição contratual expressa em contrário
- Taxas condominiais ordinárias: despesas mensais do condomínio referentes ao funcionamento regular do prédio são geralmente do inquilino, conforme a maioria dos contratos e o entendimento pacificado da lei
O que fazer quando as obras se tornam necessárias e paralisam o uso do imóvel?
A Lei do Inquilinato prevê situações específicas para obras urgentes que afetam a habitabilidade. Se o proprietário precisar realizar obras que obriguem o inquilino a deixar o imóvel temporariamente, o prazo razoável para execução não deve exceder o estritamente necessário para o tipo de obra. Se as obras durarem mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Se as obras tornarem o imóvel completamente inutilizável por prazo superior a 45 dias, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa.
O inquilino também tem a obrigação de comunicar ao proprietário qualquer problema que exija reparo com a maior brevidade possível, especialmente quando se trata de danos que podem se agravar se não forem tratados rapidamente. A omissão do inquilino na comunicação de um problema que depois se agrava pode fazê-lo responder pelo agravamento, mesmo que a causa original fosse de responsabilidade do proprietário.
Como documentar tudo corretamente para evitar disputas ao final do contrato?
A maioria dos conflitos sobre reparos em imóveis alugados surge na devolução do imóvel, quando proprietário e inquilino discordam sobre o que estava danificado antes e o que foi danificado durante a locação. A única forma de resolver esse tipo de disputa com segurança é a vistoria detalhada de entrada com registro fotográfico e descritivo de cada cômodo, assinada por ambas as partes. Esse documento é a prova definitiva do estado do imóvel no início da locação.
Ao longo do contrato, qualquer solicitação de reparo deve ser feita por escrito, guardando cópia da comunicação. Qualquer reparo realizado pelo inquilino que seria de responsabilidade do proprietário deve ter nota fiscal e autorização prévia por escrito do locador para eventual reembolso. Sem esses documentos, disputas sobre quem deve pagar o quê ficam sujeitas à interpretação de cada juiz. Compartilhe com quem está prestes a alugar um imóvel ou acabou de assinar um contrato e ainda não fez a vistoria de entrada documentada.