Um contrato de aluguel pode chegar ao fim no papel e continuar valendo sem nova assinatura. Pela Lei do Inquilinato, a permanência do morador sem oposição pode transformar a locação em tempo indeterminado, mas as regras de retomada mudam conforme o prazo original.
Quando o aluguel passa a valer por tempo indeterminado?
A mudança pode ocorrer quando o prazo escrito termina, mas o inquilino continua no imóvel com o conhecimento do proprietário. Nesse caso, não é preciso assinar um novo contrato para a locação continuar.
A Lei 8.245/1991 prevê essa prorrogação para contratos residenciais. O efeito depende de o contrato original ter sido feito por prazo igual, superior ou inferior a 30 meses.
O que acontece nos contratos de 30 meses ou mais?
Nos contratos residenciais escritos com prazo de pelo menos 30 meses, a locação termina na data combinada. Porém, se o inquilino permanecer por mais de 30 dias sem oposição do dono, o aluguel passa a valer sem uma nova data final.
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As demais cláusulas continuam valendo. Isso inclui o valor do aluguel, a forma de reajuste, as obrigações de conservação e outros pontos previstos no documento.
- O contrato original precisa ter sido feito por escrito.
- O prazo deve ser igual ou superior a 30 meses.
- O inquilino permanece no imóvel após o vencimento.
- O proprietário não apresenta oposição por mais de 30 dias.
- A locação passa a valer sem uma data final definida.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Nos contratos escritos de 30 meses ou mais, o proprietário pode encerrar a locação prorrogada sem apresentar um motivo específico. Para isso, deve conceder ao inquilino o prazo de 30 dias para a saída.
Essa possibilidade é chamada de denúncia vazia, nome usado para o pedido de retomada sem uma justificativa prevista na lei. Caso o morador não entregue o imóvel, o proprietário pode buscar a desocupação pela via judicial.
O que muda nos contratos com menos de 30 meses?
Quando o contrato é verbal ou possui prazo inferior a 30 meses, a proteção do inquilino é maior. Após o fim do período combinado, a locação também passa a valer por tempo indeterminado, mas o dono não pode pedir a saída sem motivo imediatamente.
O artigo 47 da Lei do Inquilinato limita a retomada a algumas situações. O Superior Tribunal de Justiça também confirmou que contratos curtos não podem ser somados para criar um único prazo de 30 meses.
As diferenças ficam assim:
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Em quais casos o dono pode retomar um contrato curto?
Antes de completar 5 anos de ocupação sem interrupção, a retomada de um contrato inferior a 30 meses depende de uma situação aceita pela lei.
- Falta de pagamento do aluguel ou dos encargos.
- Quebra de uma obrigação prevista no contrato.
- Acordo entre proprietário e inquilino.
- Necessidade de obras urgentes determinadas pelo Poder Público.
- Uso próprio do dono, do companheiro, de pais ou de filhos.
- Fim do emprego quando a moradia estava ligada ao trabalho.
- Demolição ou obra autorizada que exija a saída do morador.
Depois de 5 anos de locação contínua, o proprietário pode pedir o imóvel sem apresentar uma dessas justificativas.
Como o inquilino pode encerrar o contrato?
O inquilino também pode sair de uma locação por tempo indeterminado. O artigo 6º da Lei do Inquilinato exige aviso por escrito ao proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência.
Sem esse aviso, o locador pode cobrar o valor equivalente a 1 mês de aluguel e encargos. Portanto, tempo indeterminado significa apenas que não existe uma data final fixa, e não que o morador poderá permanecer no imóvel sem cumprir as regras do contrato.