Um caso julgado pelo Tribunal Provincial de Sevilha, na Espanha, voltou a colocar em debate um tema que divide condomínios no mundo inteiro: o que acontece quando um morador abre uma porta, instala uma máquina de lavar ou coloca vasos de plantas em área comum sem pedir autorização a ninguém? Em Sevilha, a resposta da Justiça foi categórica: os moradores foram obrigados a restaurar o pátio ao estado original e arcar com todos os custos. No Brasil, a lógica jurídica é a mesma, respaldada pelo Código Civil e por decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O que aconteceu no caso espanhol que originou a decisão
Dois proprietários de um edifício em Sevilha converteram uma janela em porta para ter acesso direto a um pátio de uso comum. No espaço, instalaram máquina de lavar roupa e vasos de plantas de uso particular. A comunidade de condôminos acionou a Justiça e venceu. O tribunal fundamentou a decisão no artigo 7.1 da Lei de Propriedade Horizontal espanhola, que exige autorização expressa da comunidade para qualquer alteração em elementos comuns. O argumento dos réus, de que outra moradora já usava o mesmo pátio da mesma forma, não foi aceito: o tribunal deixou claro que a conduta irregular de um condômino não legitima a de outro.
A sentença ainda estava sujeita a recurso, mas o precedente reforça um princípio que a jurisprudência europeia e brasileira compartilha: não existe direito adquirido sobre área comum sem autorização formal da coletividade.
O que diz o Código Civil brasileiro sobre uso de áreas comuns
No Brasil, as regras são claras e estão distribuídas em três artigos centrais do Código Civil, conforme aponta o portal jurídico Ao Síndico:
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- Art. 1.336, IV: o condômino deve usar sua unidade e as partes comuns sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
- Art. 1.335, II: o direito de uso das áreas comuns deve respeitar a finalidade e as regras do condomínio.
- Art. 1.348, II e V: compete ao síndico fazer cumprir a convenção, o regimento interno e zelar pela conservação das áreas comuns.
Casos clássicos de uso indevido incluem garagem transformada em depósito, corredor obstruído com móveis, varandas fechadas sem aprovação, máquinas de lavar instaladas em áreas coletivas e qualquer obra que altere elemento comum sem deliberação assemblear. Todos configuram infração legal, não apenas violação de conveniência.
O que o STJ decidiu recentemente sobre ocupações em áreas comuns
Em junho de 2025, a 3ª Turma do STJ julgou um caso emblemático: um condômino havia ocupado uma laje de área comum, com acesso exclusivo pelo interior de seu apartamento, e transformado o espaço em deck particular ao longo de mais de uma década, com autorização de assembleia. O tribunal validou a ocupação com base no princípio da supressio, a perda de um direito pela inação prolongada, mas fixou limites claros, conforme noticiado pelo Consultor Jurídico.
A decisão reforça que o uso exclusivo de área comum só é válido quando há três condições simultâneas: aprovação formal em assembleia condominial, longo período de tempo sem contestação e ausência de prejuízo aos demais condôminos. Sem qualquer desses elementos, a ocupação é irregular e pode ser revertida a qualquer momento por decisão judicial, independentemente do tempo que durou.
Quais são as punições para quem usa área comum sem autorização
O condômino que ocupa ou altera área comum sem autorização pode enfrentar três frentes simultâneas de responsabilização, segundo o especialista em Direito Imobiliário Rafael Verdant:
- Obrigação de desfazer a obra ou retirar os objetos, com prazo fixado pelo juiz e multa diária por descumprimento.
- Multa condominial de até 5 vezes o valor da taxa mensal pelo descumprimento simples, conforme o art. 1.337 do Código Civil
- Multa de até 10 vezes em caso de reiteração da infração, após contraditório em assembleia específica com notificação prévia.
Um ponto que surpreende muitos moradores: a tolerância prolongada do condomínio não cria direito. O STJ já reconheceu que o condomínio pode exigir a desocupação de área comum usada informalmente a qualquer momento, com prazo razoável, mesmo que a situação dure anos.
O que fazer se um vizinho ocupou área comum sem permissão no seu prédio
O caminho começa sempre dentro do próprio condomínio: o síndico tem obrigação legal de atuar, notificar o condômino infrator e registrar a situação em ata. Se a infração persistir, o condomínio pode ajuizar ação de obrigação de fazer para a remoção, com pedido de tutela antecipada quando há urgência. Qualquer condômino também tem legitimidade para acionar a Justiça individualmente, sem depender da ação do síndico.
Se você mora em condomínio e tem um vizinho que instalou algo em área comum sem pedir autorização, não espere a situação se consolidar. No Brasil, a omissão prolongada do condomínio pode ser usada como argumento em favor do infrator. Agir cedo, com notificação formal e registro, é o que garante o direito coletivo sobre o espaço que pertence a todos.