Uma decisão do Supremo Tribunal espanhol, proferida em fevereiro de 2026 virou referência em todo o debate sobre reformas em condomínio. Uma proprietária de Valência derrubou a parede entre seu estabelecimento comercial e um depósito vizinho, de outro condomínio, sem pedir autorização a nenhuma das duas comunidades. A Justiça mandou ela reconstruir tudo, e o caso chegou até a mais alta corte espanhola, que manteve a decisão. O raciocínio jurídico por trás da sentença vale como alerta direto para qualquer condômino no Brasil.
O que aconteceu no caso que chegou ao Supremo espanhol?
A proprietária removeu parte significativa da fachada posterior do prédio, considerada elemento comum do condomínio, para unir seus dois imóveis a um depósito pertencente a outro edifício, criando um único espaço funcional entre propriedades de comunidades diferentes. A obra foi feita sem consultar os demais condôminos de nenhum dos dois prédios envolvidos.
O Tribunal Supremo da Espanha, com base na Lei de Propriedade Horizontal espanhola, especialmente em seu artigo 7º, manteve a ordem de reconstrução. O fundamento central foi que a obra alterou a configuração exterior do edifício, mexeu em elemento comum e prejudicou direitos dos demais proprietários, tudo sem qualquer autorização.
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Por que derrubar parede em área comum é diferente de reformar o interior do imóvel?
Essa distinção é o coração do caso e a dúvida mais comum entre condôminos. Dentro de um apartamento ou sala comercial, o proprietário tem liberdade para reformar, desde que não comprometa a estrutura do edifício. Fachadas, paredes divisórias entre unidades, pilares, vigas e qualquer elemento que integre a estrutura ou a configuração externa do prédio são áreas comuns, e qualquer intervenção nesses pontos exige aprovação da assembleia.
No Brasil, a mesma lógica está no Código Civil brasileiro (Lei 10.406/2002), nos artigos 1.336 e 1.341, que estabelecem as obrigações dos condôminos e as regras para realização de obras em condomínio, e na Lei 4.591/1964, que regula os condomínios em edificações no país.
Quais tipos de obra em condomínio exigem aprovação prévia da assembleia?
A linha entre o que é livre e o que precisa de autorização nem sempre é óbvia. Para evitar problemas, vale conhecer as situações que tipicamente exigem aprovação formal dos condôminos antes de qualquer execução:
- Alterações em fachadas: cor, revestimento, esquadrias visíveis ou qualquer mudança no aspecto externo do imóvel
- Demolição de paredes estruturais: mesmo dentro da unidade, se a parede for de carga ou de separação entre unidades
- Conexão entre unidades ou entre prédios: qualquer abertura que una espaços de condomínios diferentes
- Uso de áreas comuns para fins privados: ocupar corredor, garagem coletiva ou qualquer área compartilhada
- Obras que afetem instalações coletivas: encanamento, elétrica ou qualquer rede que sirva mais de uma unidade
O que acontece com quem faz obra irregular em condomínio no Brasil?
A legislação brasileira prevê consequências semelhantes às aplicadas no caso espanhol. O síndico pode notificar o condômino, exigir a paralisação imediata da obra e levar o caso ao Judiciário, que pode ordenar o desfazimento completo da reforma às custas do infrator. Além disso, o condômino pode responder por multa prevista na convenção do condomínio e por eventuais danos causados à estrutura ou a outros moradores.
Casos que envolvem risco estrutural ou alteração de fachada têm obtido decisões rápidas e favoráveis às comunidades de condôminos nos tribunais brasileiros, com ordens de demolição e reconstrução que replicam exatamente o desfecho do caso espanhol.
Como evitar esse tipo de conflito antes de iniciar qualquer obra?
A resposta é simples: consultar antes de agir. Antes de qualquer reforma que vá além do interior da sua unidade, converse com o síndico, leia a convenção do condomínio e, se necessário, convoque ou aguarde a próxima assembleia para formalizar a aprovação. Um parecer técnico de um engenheiro ou arquiteto sobre a natureza da parede que será removida pode evitar anos de litígio e o custo de refazer tudo do zero.
Proprietários, síndicos e membros de conselho: o caso de Valência não é uma curiosidade europeia. É um espelho do que pode acontecer em qualquer condomínio brasileiro que permita obras sem controle. Compartilhe com quem convive em condomínio e pode estar prestes a tomar uma decisão que parece pequena, mas tem consequências enormes.
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