A atualização da Lei de Propriedade Horizontal na Espanha, em julho de 2025, mudou de forma significativa a forma como as comunidades de proprietários lidam com a inadimplência em condomínio, trazendo mais organização, transparência e equilíbrio entre cobrança, convivência e direitos individuais, em sintonia com a evolução das regras de cobrança condominial no Brasil até 2026.
O que mudou na inadimplência em condomínio na Espanha após 2025
A reforma da Lei de Propriedade Horizontal tornou obrigatória a aprovação em assembleia, por votação, da decisão de cobrar judicialmente o condômino inadimplente, com registro em ata. A inadimplência em condomínio deixa de ser tratada apenas como tema administrativo e passa a exigir respaldo documental mais robusto e rastreável.
Também passou a ser exigida comunicação prévia e por escrito ao proprietário devedor, com valor em atraso, origem do débito e prazo para pagamento. Essa notificação é etapa obrigatória antes da ação judicial, favorecendo negociações diretas, mediação e evitando processos desnecessários.
Como funciona a cobrança de inadimplentes em condomínios no Brasil em 2026
No Brasil em 2026, a cobrança de inadimplentes é regida principalmente pelo Código Civil e pelo Código de Processo Civil, tornando o processo mais rápido e objetivo, em linha com a experiência espanhola. As cotas condominiais são obrigação propter rem, vinculadas ao imóvel, o que reforça a possibilidade de cobrança mais incisiva em caso de atraso.
Logo após o vencimento, aplicam-se as penalidades do Art. 1.336 do Código Civil: multa de até 2%, juros de mora normalmente de 1% ao mês e correção monetária conforme índice estipulado. O condômino inadimplente costuma perder o direito de votar em assembleias, mas mantém o direito de ser convocado, informado e de acessar áreas essenciais.
Como funciona o procedimento simplificado para dívidas condominiais na Espanha
A legislação espanhola criou um procedimento simplificado para dívidas condominiais de até 2.000 euros, permitindo o ingresso inicial da cobrança sem advogado, o que reduz custos e agiliza a resposta do Judiciário. Esse modelo evita que pequenos débitos se acumulem e comprometam o orçamento do prédio.
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Nesse procedimento, a comunidade precisa demonstrar que seguiu um fluxo mínimo de decisões e comunicações formais antes de acionar o órgão competente para cobrança, garantindo transparência e segurança jurídica para todos:
- aprovação em assembleia da decisão de cobrar a dívida;
- registro da deliberação em ata, com indicação do devedor e do valor;
- comprovação de que houve comunicação prévia ao proprietário inadimplente;
- apresentação da documentação ao órgão competente para dar início à cobrança.
Quais bens podem ser penhorados e quais direitos o inadimplente mantém
Se a dívida não é regularizada após tentativas de negociação e uso do procedimento adequado, a comunidade pode prosseguir com a execução judicial. A legislação permite pedir embargo e penhora de bens do devedor, desde que a dívida esteja reconhecida, documentada e com todas as etapas legais cumpridas, inclusive no Brasil, onde as taxas condominiais são títulos executivos.
Entre os principais bens penhoráveis estão contas bancárias, salários e rendimentos periódicos (respeitados limites de impenhorabilidade) e imóveis em nome do devedor, inclusive além da unidade condominial. Mesmo assim, o proprietário mantém direitos essenciais, como ser informado, acessar sua unidade e utilizar serviços indispensáveis, embora possa ter o direito de voto suspenso temporariamente.
Como equilibrar a cobrança condominial com os direitos individuais
A lei atual enfatiza que a cobrança da inadimplência deve começar por vias amistosas, com negociação, mediação e propostas de parcelamento em situações de dificuldade econômica comprovada. Só quando essas alternativas fracassam é que se recomendam medidas mais duras, como ações judiciais, penhoras e restrições ao voto, tanto na Espanha quanto no Brasil.
Para proteger o caixa da comunidade e ao mesmo tempo respeitar direitos individuais, síndicos e administradores precisam agir rápido, documentar tudo e não adiar decisões. Se há inadimplência no seu condomínio, busque orientação jurídica especializada agora e estruture um plano imediato de cobrança: cada mês de atraso aumenta o risco financeiro, ameaça a manutenção dos serviços comuns e pode comprometer a sobrevivência da própria comunidade.