Em uma tarde chuvosa de abril de 2025, em Belo Horizonte, a administradora de empresas Ana Luísa Ferreira, de 34 anos, recebeu um e-mail do síndico do condomínio onde morava havia quase cinco anos, informando que o apartamento deveria ser desocupado em 15 dias, por “decisão da assembleia” e suposto descumprimento de regras internas, o que a pegou de surpresa em um momento de instabilidade profissional e acendeu um alerta sobre até onde vai, de fato, o poder do condomínio sobre a vida do morador.
O que realmente mudou nas regras de condomínio em Minas Gerais
O condomínio de Ana aprovou um novo regulamento interno determinando que ocupantes considerados irregulares poderiam ser obrigados a sair mediante “aviso prévio de 30 dias”, aprovado em assembleia. A medida passou a ser divulgada como uma suposta “nova regra de condomínio em Minas Gerais”, válida para qualquer conflito.
Na prática, houve confusão entre o poder de deliberação do condomínio e as normas da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil. O condomínio pode impor regras de convivência, multas e procedimentos internos, mas não cria um “despejo condominial” próprio: a retirada forçada do ocupante continua sendo medida judicial, regida por lei federal.
Como as assembleias de condomínio têm tratado o despejo de moradores
No caso de Ana, o síndico passou a pautar assembleias sobre “moradores inadimplentes” e “ocupantes irregulares”, aprovando novos procedimentos internos. Essas etapas serviam como organização administrativa, mas não substituíam a ação judicial de despejo em locações residenciais.
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Para organizar conflitos e cobranças, os condomínios costumam adotar práticas internas que, embora úteis, não têm poder de retirar o morador sem ordem judicial. Entre essas medidas, destacam-se:
| Ação | Descrição |
|---|---|
| Notificação interna | O síndico envia comunicação formal ao morador considerado irregular, informando a situação e orientando sobre os próximos passos. |
| Registro em ata | A assembleia registra oficialmente a decisão sobre o prazo de saída ou regularização do ocupante. |
| Comunicação ao proprietário | O dono do imóvel é informado de forma documentada sobre o comportamento ou irregularidade do inquilino. |
| Encaminhamento de relatórios | O condomínio envia documentos e registros aos advogados do condomínio e do proprietário para análise e providências. |
O prazo de 30 dias de despejo é realmente uma nova regra em Minas Gerais
Espalhou-se a ideia equivocada de que haveria uma “regra mineira” permitindo despejo com aviso prévio de 30 dias decidido em assembleia. Na verdade, o prazo de 30 dias está na Lei nº 8.245/1991, aplicável em todo o país, como prazo para desocupação voluntária após a procedência da ação de despejo.
Em contratos residenciais por prazo indeterminado, o STJ consolidou a obrigatoriedade da notificação prévia (notificação premonitória) antes da ação de despejo por denúncia vazia, salvo se a ação for proposta até 30 dias após o fim do prazo contratual original. O TJMG aplica esse entendimento, reforçando que não há inovação criada por assembleias, mas sim interpretação consolidada da lei federal.
Qual é o papel da notificação prévia na proteção do inquilino
Ao receber o e-mail do síndico, Ana buscou um advogado, que esclareceu que apenas o proprietário poderia propor ação de despejo, observando o tipo de contrato, a necessidade de notificação prévia e os prazos legais. A deliberação em assembleia não substitui esses requisitos nem autoriza retirada imediata da moradora.
No caso de locação por prazo indeterminado, como o de Ana, a notificação prévia do locador é fundamental para garantir boa-fé e evitar surpresa. Ela dá ao inquilino chance real de se organizar, negociar ou sair voluntariamente, antes de encarar uma ação judicial, fortalecendo a segurança jurídica de ambas as partes.
Como a Lei do Inquilinato e a jurisprudência mineira podem ajudar você agora
Quando informado pelo condomínio, o proprietário do imóvel de Ana teve que escolher entre negociar amigavelmente um prazo de saída ou seguir o rito da Lei do Inquilinato, com notificação formal e, se necessário, ação de despejo. Ficou claro que o condomínio pode cobrar débitos e aplicar sanções internas, mas não “expulsar” o inquilino sem ordem judicial.
Se você recebe pressão do condomínio para desocupar o imóvel apenas com base em ata de assembleia, não aceite sair no impulso: busque orientação jurídica imediata, exija o cumprimento da Lei do Inquilinato e, se preciso, reúna provas e protocole sua defesa, porque a forma como você reage agora pode definir se seus direitos serão respeitados ou atropelados.
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