A abertura de uma janela colada no muro que divide propriedades é uma das infrações construtivas mais comuns no Brasil. O descumprimento dos recuos obrigatórios estabelecidos por lei expõe o vizinho a invasão visual e compromete a segurança.
O artigo 1.301 do Código Civil determina que é proibido abrir janelas, eirados, terraços e varandas a menos de um metro e meio do terreno vizinho. A distância é contada em linha reta a partir da linha divisória entre os lotes.
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A legislação visa proteger o sossego e a privacidade dos moradores. Além disso, o distanciamento obrigatório cumpre funções sanitárias, pois garante a circulação mínima de ar e a entrada de luz solar nos terrenos.
A exigência de um metro e meio aplica-se a janelas frontais. Para aberturas com visão oblíqua, ou seja, que não seja direta, a distância mínima permitida cai para setenta e cinco centímetros.
Exceções para vãos de luz ou ventilação
A lei permite a abertura de pequenos vãos para entrada de claridade em paredes construídas sobre a divisa do muro, desde que as dimensões impeçam a devassa da intimidade vizinha. As normas de edificações detalham as especificações permitidas:
Aberturas de luz: devem ter no máximo dez por vinte centímetros e estar a pelo menos dois metros de altura do piso, servindo para entrada de claridade e pouca ventilação.
Tijolos de vidro translúcido: podem ser instalados sem limite de tamanho e em qualquer altura, pois permitem apenas a passagem de luz, sem abertura ou visão.
Janelas basculantes: não são permitidas na divisa e exigem o recuo obrigatório de 1,5 metro.
Como embargar uma obra irregular
O proprietário prejudicado por uma janela em construção pode acionar a Justiça com uma ação de nunciação de obra nova. O objetivo é obter um embargo para paralisar os trabalhos até a correção do projeto.
Especialistas em direito imobiliário orientam os seguintes procedimentos:
Contratar um arquiteto para emitir um laudo de vistoria com medições detalhadas da divisa.
Enviar uma notificação extrajudicial exigindo a paralisação da abertura na parede.
Ingressar com ação judicial se a janela foi concluída há menos de um ano.
O prazo legal para exigir o fechamento de uma janela irregular é de um ano e um dia, contado a partir da conclusão da obra. Após esse período, o vizinho prejudicado perde o direito de exigir a demolição.
No entanto, o vizinho não fica impedido de levantar, a qualquer tempo, sua própria parede ou muro divisório, mesmo que isso vede completamente a entrada de luz e ventilação da janela irregular aberta anteriormente.
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Uma ferramenta de IA foi usada para auxiliar na produção desta reportagem, sob supervisão editorial humana.