Câmara de BH aprova projeto que muda regras de construção no Centro
Proposta prevê incentivos fiscais e urbanísticos para novos empreendimentos e amplia áreas de abrangência, enquanto moradores temem descaracterização de bairros tradicionais
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A Câmara Municipal de BH aprovou, em definitivo, nesta segunda-feira (31/8), o projeto que cria novas regras para estimular a ocupação e a construção na Região Central e em bairros do entorno da capital. O PL 574/2025, de autoria da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), foi aprovado em segundo turno por 34 votos a favor e cinco contra e institui a Operação Urbana Simplificada (OUS) de Regeneração dos Bairros do Centro. A proposta prevê incentivos fiscais e flexibilização de normas urbanísticas para atrair novos empreendimentos, recuperar imóveis vazios e ampliar a oferta de moradias, mas a inclusão de áreas de bairros tradicionais provocou críticas e preocupação entre moradores sobre possíveis processos de verticalização e descaracterização da paisagem.
A votação foi marcada por meses de debates, tentativas de obstrução e até uma disputa judicial que chegou a suspender temporariamente a tramitação do projeto. Na reta final, mudanças no texto ampliaram a área de abrangência da operação e passaram a incluir novos perímetros em regiões como Floresta, Santa Tereza, Prado e Santa Efigênia.
Com a aprovação, o projeto segue agora para sanção ou veto do prefeito Álvaro Damião (União).
O que muda com o projeto
A principal estratégia do texto é criar condições consideradas mais favoráveis para que proprietários e empresas invistam em áreas com imóveis vazios, obras paralisadas, estacionamentos, galpões e edificações que possam receber novos usos.
Entre as possibilidades estão a construção de novos prédios, a conclusão de empreendimentos inacabados e o chamado retrofit, processo que adapta edificações existentes para novas finalidades, inclusive residenciais.
Para estimular esses investimentos, o projeto estabelece uma série de benefícios. Entre eles estão a isenção temporária da Outorga Onerosa do Direito de Construir, do IPTU durante o período de construção e do ITBI para operações enquadradas na proposta. Também está prevista a remissão de débitos de IPTU anteriores a 31 de dezembro de 2020, observadas as condições estabelecidas no texto.
O projeto também flexibiliza algumas exigências para as novas construções. As alterações envolvem, por exemplo, regras relacionadas aos afastamentos laterais e de fundo, avanços de lajes e fachadas, taxa de permeabilidade e quantidade de vagas de estacionamento.
A intenção é tornar determinados terrenos e imóveis mais atrativos para novos empreendimentos.
A proposta cria ainda a Unidade de Regeneração (UR), instrumento que representa potencial construtivo adicional gerado por empreendimentos beneficiados pela operação e que poderá ser transferido para outros projetos, conforme as regras previstas.
PL da verticalização
O projeto ficou conhecido durante a tramitação como “PL da Verticalização”, embora a administração municipal tenha defendido que a proposta tem como principal objetivo estimular a reocupação do Centro e o aproveitamento da infraestrutura já existente.
A prefeitura argumenta que a presença de mais moradores em regiões próximas a empregos, comércio e serviços pode reduzir deslocamentos e contribuir para a recuperação da atividade econômica no Centro. A expectativa é de que a ocupação de imóveis atualmente vazios ou subutilizados também amplie a circulação de pessoas fora dos horários tradicionalmente ligados ao funcionamento do comércio.
A proposta, porém, passou a enfrentar maior resistência à medida que novos bairros foram incluídos no debate. Moradores, movimentos sociais e especialistas demonstraram preocupação com os efeitos que novos empreendimentos podem provocar em regiões marcadas pela presença de casas, imóveis antigos e construções de menor porte.
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Entre os principais receios está a possibilidade de descaracterização da paisagem urbana e o aumento do custo de vida, um processo conhecido como gentrificação. O fenômeno ocorre quando a valorização de uma região eleva preços de imóveis e serviços e dificulta a permanência de moradores de menor renda.
Mudanças podem alterar perfil dos bairros
Embora o projeto tenha como foco a reocupação da área central, a inclusão de bairros tradicionais é um dos pontos que mais provocou discussões ao longo da tramitação. Regiões como Lagoinha, Bonfim, Floresta e Carlos Prates possuem uma ocupação urbana marcada por casas, imóveis antigos e edificações de menor porte.
O texto permite que esses territórios recebam estímulos para novos empreendimentos, embora as regras de construção sejam diferentes das aplicadas ao hipercentro.
A própria Prefeitura afirma que o aumento do adensamento não significa necessariamente a construção de grandes arranha-céus em todos os bairros incluídos. Em março, o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro, afirmou que as limitações previstas pelo Plano Diretor ainda restringiriam a altura das edificações em áreas do entorno.
Mesmo assim, a possibilidade de transformação da paisagem urbana provocou resistência entre moradores e entidades. Durante audiências públicas realizadas pela Câmara, representantes de comunidades, movimentos sociais e universidades manifestaram preocupação com os efeitos que a valorização dos imóveis poderia produzir sobre a população que já vive nessas regiões.
Mais de 100 alterações foram apresentadas
Ao longo da tramitação, o projeto recebeu uma série de alterações. A proposta original foi modificada após debates com moradores, movimentos sociais, especialistas e representantes do setor produtivo.
Segundo a Câmara, a nova versão recebeu 112 subemendas. Os temas incluem regras para imóveis tombados, aluguel por temporada, desapropriações e proteção de comunidades tradicionais.
Uma das propostas apresentadas estabelece restrições ao uso de empreendimentos de interesse social para aluguel por temporada ou hospedagem. Outra trata de imóveis com indicações de tombamento feitas nos últimos 20 anos. Há ainda subemendas que buscam impedir desapropriações urbanísticas e remoções de quilombos urbanos, comunidades de terreiro e outros povos tradicionais.
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Também foram apresentadas propostas relacionadas à desapropriação de imóveis vazios, estabelecendo condições para que o Executivo possa utilizar esse instrumento em situações relacionadas ao cumprimento da função social da propriedade.
