No Edifício Aurora, a rotina de manutenção sempre foi a mesma: esperar quebrar para consertar. Bombeamento parou, chamava-se alguém às pressas; caiu um reboco, corria-se atrás de um pedreiro. Funcionava mal e barato, na aparência. Os moradores reclamavam pouco, porque cada conserto isolado parecia pequeno diante do orçamento do mês.
O problema apareceu quando três infiltrações surgiram em menos de um ano, sempre no mesmo trecho da fachada. Cada reparo emergencial era mais caro que o anterior, feito com pressa e sem resolver a causa. A água voltava, o gesso estufava de novo e a conta subia. Foi quando uma moradora, engenheira, levou uma proposta diferente à assembleia: em vez de apagar incêndios, contratar um plano de manutenção anual.
A ideia gerou resistência imediata: por que gastar com prevenção se o prédio ainda estava de pé? Aos poucos, porém, os números começaram a falar mais alto do que a desconfiança, e o debate expôs uma questão que muitos condomínios evitam encarar.
Cuidar de um prédio é diferente de reagir a emergências. A manutenção preventiva permite enxergar os custos com antecedência e distribuí-los, enquanto o modelo de só consertar quando estraga transforma cada problema em uma despesa imprevista e, muitas vezes, maior. E há um responsável claro por essa conservação.
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O que a lei atribui ao síndico
O Código Civil, no artigo 1.348, lista os deveres do síndico, entre eles o de diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam a todos. Isso significa que manter o prédio em condições de uso não é um favor, e sim uma obrigação legal de quem administra. A manutenção preventiva se encaixa nesse dever de conservação.
Vale lembrar que o síndico também presta contas à assembleia e representa o condomínio. Decisões relevantes de gasto, como a contratação de um plano anual, costumam passar pela aprovação dos condôminos, o que dá transparência e legitimidade à escolha.
Emergência e prevenção lado a lado
Um plano de manutenção não elimina emergências, mas reduz a frequência delas ao tratar as causas, e não só os sintomas. Fazer inspeções periódicas em telhados, prumadas, elétrica e fachada permite programar reparos, pedir orçamentos com calma e evitar o preço inflado da urgência. Já a manutenção reativa, feita no susto, tende a sair mais cara e a se repetir, como no caso das infiltrações do Aurora.
Por que o barato costuma sair caro
A conta que a moradora engenheira levou à assembleia era desconfortável, mas honesta. Somados, os três reparos emergenciais da fachada tinham custado mais do que custaria um ano de manutenção programada, e mesmo assim o problema não fora resolvido. Isso acontece porque o conserto de urgência paga o preço da pressa: mão de obra imediata, materiais sem cotação e intervenções que atacam o efeito visível, não a origem. Quando a causa permanece, a despesa volta. Enxergar o custo total ao longo do tempo, e não apenas o valor de cada chamado isolado, é o que ajuda o condomínio a decidir com a cabeça, e não no susto. Foi esse raciocínio, e não um discurso, que virou a votação no Aurora.
Como o condomínio pode se organizar
Para uma decisão bem fundamentada, o caminho passa por:
- levantar o histórico de reparos e seus custos ao longo do tempo;
- pedir orçamentos de empresas de manutenção predial;
- levar a proposta à assembleia, com números claros, para votação;
- considerar o fundo de reserva e o rateio na definição do plano.
Documentar tudo, das atas às notas fiscais, protege o síndico e dá aos moradores a clareza que faltava no modelo antigo de apagar incêndios um a um, sem nunca enxergar o conjunto das despesas.
Limites e responsabilidades
Adotar um plano anual não isenta o condomínio de gastos nem impede que imprevistos aconteçam. A obrigação legal é de conservar, e a forma de fazê-lo depende do que a assembleia decidir e do orçamento disponível. Cada condomínio tem sua realidade, e o que funciona em um prédio pode não caber em outro. O ponto comum é a responsabilidade de manter as áreas comuns em ordem, tarefa que a lei coloca no centro da administração do prédio.
Questões de manutenção e de quem paga pelos reparos geram muita dúvida, tema que o Em Foco abordou ao explicar mudanças sobre a responsabilidade dos proprietários por reparos em seus imóveis.
A virada no Edifício Aurora não veio de uma lei nova, mas de olhar os custos antes que a próxima infiltração chegasse. Condomínios que trocam o improviso pela previsão ganham em transparência, ainda que cada decisão dependa da assembleia, do orçamento e da orientação de profissionais de manutenção e, quando preciso, de um advogado.
Fontes: Código Civil; Superior Tribunal de Justiça.