Imóveis financiados em condomínios vêm ganhando destaque no mundo jurídico por um motivo específico: a possibilidade de penhora por dívida condominial. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou o entendimento de que a dívida de condomínio “gruda” no imóvel, e não na pessoa, o que significa que, mesmo em caso de financiamento ou troca de proprietário, o bem continua respondendo por esse débito.
Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida condominial?
A palavra-chave aqui é a dívida condominial e sua classificação como obrigação propter rem, isto é, um tipo de dívida ligada ao imóvel e não à pessoa específica do proprietário. Na prática, quem se beneficia do uso da unidade responde pelas despesas comuns e pelos reflexos da inadimplência.
Esse entendimento afeta diretamente quem compra, vende ou financia imóveis, pois a dívida acompanha o bem. Veja alguns reflexos práticos dessa natureza jurídica na rotina condominial:
- Comprou um imóvel com condomínio atrasado → herda a dívida.
- Vendeu o imóvel → a dívida continua vinculada ao imóvel, podendo ser cobrada do novo proprietário.
- O imóvel está financiado → a dívida existe e pode ser cobrada, porque acompanha o bem.
Selecionamos o vídeo do perfil Carlos Camarota Advogados e neste vídeo ele fala sobre a decisão do STJ:
O que o STJ decidiu sobre imóvel financiado e penhora condominial?
O STJ consolidou o entendimento de que as cotas condominiais têm natureza propter rem, permitindo que o próprio imóvel responda pela inadimplência, ainda que esteja financiado e gravado com alienação fiduciária. Nessa relação, o morador é devedor fiduciante e o banco é credor fiduciário, detendo a propriedade formal até a quitação.
Apesar disso, quem usufrui do imóvel deve pagar o condomínio, sob pena de o bem ser penhorado. Assim, o imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo se estiver alienado ao banco, financiado em longo prazo ou for o único imóvel da família.
Como funciona a penhora de imóvel financiado por dívida de condomínio?
Na execução de dívidas condominiais envolvendo imóvel financiado, o STJ determina que o bem pode ser penhorado, desde que o banco credor fiduciário seja citado para garantir contraditório e ampla defesa. Em regra, a penhora inicialmente recai sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, isto é, sobre a parte já quitada do imóvel.
Contudo, a própria unidade pode ser levada a leilão judicial para preservar a saúde financeira do condomínio. O banco pode participar do processo, pagar o débito para depois cobrar o morador, e o valor do leilão será distribuído entre banco, condomínio e demais credores conforme a prioridade legal.
Quem recebe primeiro em caso de leilão do imóvel?
Uma dúvida comum é a ordem de pagamento quando o imóvel vai a leilão. O crédito do banco, garantido por alienação fiduciária, possui forte proteção, mas a dívida condominial é vista como essencial para a sobrevivência do condomínio e pode ter precedência prática em diversas situações julgadas pelo STJ.
Na prática, a dívida de condomínio pode justificar a penhora mesmo sendo bem de família, e os valores arrecadados são rateados observando a proteção do crédito do banco e a necessidade de custear o funcionamento do condomínio, sem afastar outras ações de cobrança complementares pelos credores.
Qual é o impacto dessa decisão para moradores e condomínios?
O reconhecimento da penhorabilidade do imóvel financiado por dívida de condomínio aumenta a responsabilidade financeira do morador, que passa a ter o pagamento das cotas tão relevante quanto o das parcelas do banco. A própria Lei nº 8.009/1990 excepciona expressamente a dívida condominial da proteção do bem de família, reforçando o risco real de perda do imóvel.
Se você está com parcelas de condomínio em atraso, não espere a situação chegar à penhora ou ao leilão: procure imediatamente o síndico, a administradora ou um advogado de confiança para negociar, parcelar e formalizar um acordo. Cada mês de atraso aumenta o risco de perder sua casa; agir agora pode ser a diferença entre preservar seu patrimônio ou vê-lo ser vendido para pagar a dívida.