A atualização da Lei de Propriedade Horizontal na Espanha, em 2025, modernizou a forma de lidar com a inadimplência condominial, reforçando transparência, etapas claras de cobrança, incentivo à negociação prévia e maior segurança jurídica para moradores e administradores. No Brasil, embora o regime jurídico seja diferente, a inadimplência também recebe atenção crescente, aproximando os dois países na busca por soluções estruturadas, dialogadas e alinhadas a uma gestão mais profissional dos condomínios.
Quais são as principais mudanças na cobrança de inadimplência condominial
O artigo 21 da Lei de Propriedade Horizontal passou a exigir que qualquer cobrança de dívidas condominiais seja precedida por deliberação formal em assembleia, aprovada por maioria e registrada em ata. Sem essa decisão, a via judicial fica fragilizada e sujeita a questionamentos quanto à legitimidade da cobrança.
A reforma também busca equilibrar a eficácia na recuperação de valores com o respeito aos direitos de cada condômino, afastando decisões casuísticas. No Brasil, apesar de não existir procedimento idêntico, muitas convenções já exigem aprovação em assembleia, critérios objetivos de cobrança e registro em ata para fortalecer a segurança jurídica.
No vídeo do perfil do Instagram Carlos Camarota Advogados que possui mais de 5 mil seguidores, fala sobre o fato de só o boleto nãos servir para as cobranças das taxas, entenda melhor:
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Como deve ser feita a comunicação e a negociação com o proprietário inadimplente
A lei espanhola torna obrigatória a comunicação formal ao proprietário inadimplente, com indicação do valor em aberto, período do débito, prazo para pagamento e canais para negociação. A comunidade é estimulada a buscar acordos, com possibilidade de parcelamentos e calendários de pagamento aprovados em assembleia.
Antes de recorrer ao Judiciário, a orientação é priorizar diálogo, mediação e soluções amigáveis, preservando o convívio entre vizinhos e reduzindo custos. No Brasil, a rotina é semelhante, com cobranças extrajudiciais por cartas, e-mails, mensagens e contato direto, deixando a via judicial como última alternativa, ainda que facilitada pelo reconhecimento das cotas como títulos executivos.
Como funciona o procedimento simplificado para dívidas condominiais de pequeno valor
Para dívidas de até 2.000 euros na Espanha, foi criado um procedimento simplificado, que permite iniciar a cobrança judicial sem advogado, reduzindo custos e tempo de tramitação. Ainda assim, permanecem obrigatórios a aprovação em assembleia e o envio prévio de notificação ao devedor, com prazos claros para pagamento ou contestação.
Se a dívida persiste, a comunidade pode recorrer ao embargo de bens, sempre com controle judicial e respeito às garantias mínimas do devedor. Entre os bens que podem ser objeto de constrição, destacam-se, tanto na Espanha quanto no Brasil, medidas como:
- Contas bancárias em nome do proprietário devedor, observados os limites legais;
- Salários e rendimentos periódicos, dentro das faixas de penhora permitidas;
- Imóveis e demais direitos reais registrados em seu nome, quando necessários à satisfação do crédito.
Quais direitos condominiais são afetados pelo atraso no pagamento
A reforma impacta diretamente os direitos políticos condominiais do proprietário inadimplente, permitindo a suspensão do direito de voto enquanto houver dívida. O condômino continua podendo participar das assembleias e ser informado das decisões, mas sem interferir nas deliberações até regularizar a situação.
No Brasil, a lógica é semelhante: o inadimplente pode participar das reuniões, mas geralmente não vota se isso estiver previsto na convenção ou no regimento interno, aplicado de forma isonômica. Em ambos os países, busca-se proteger a coletividade, premiar a adimplência e evitar que quem não contribui influencie decisões financeiras relevantes.
Como a nova lei influencia a convivência e o futuro das comunidades condominiais
As mudanças de 2025 aproximam a inadimplência condominial na Espanha da ideia de gestão responsável, com mais transparência, registros detalhados e procedimentos previsíveis. A contribuição mensal passa a ser vista como elemento central para serviços comuns, segurança e preservação do patrimônio coletivo, inspirando também ajustes de governança em condomínios brasileiros.
Se a sua comunidade ainda não revisou atas, convenção, critérios de cobrança e formas de negociação à luz das novas práticas, o momento de agir é agora: convoque uma assembleia urgente, atualize os procedimentos e implemente políticas claras antes que a inadimplência cresça e ameace o caixa do condomínio. Cada mês de atraso na adaptação aumenta o risco de conflitos, perda financeira e deterioração da convivência — não espere a situação fugir do controle para tomar decisões que podem ser estruturadas hoje.