O contrato de aluguel pode trazer cobranças que parecem normais, mas não são. A regra mais importante para o inquilino é simples: o proprietário não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.
Qual regra pode evitar cobrança abusiva no aluguel?
A proteção vem da Lei do Inquilinato. O artigo 37 permite quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O ponto que muita gente não percebe está no parágrafo único do mesmo artigo. Ele diz que é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
O que é a cobrança de dupla garantia?
A dupla garantia aparece quando o contrato pede, por exemplo, caução e fiador ao mesmo tempo. Também pode acontecer quando a imobiliária exige seguro-fiança e ainda pede depósito em dinheiro para liberar o imóvel.
Na prática, o inquilino deve revisar estes pontos:
- Caução em dinheiro: não deve ser somada a fiador ou seguro-fiança no mesmo contrato.
- Fiador: não pode virar uma exigência extra quando outra garantia já foi escolhida.
- Seguro-fiança: substitui outras garantias, não deve ser cobrado junto com elas.
- Taxas de serviço: precisam ser claras antes da assinatura e não podem aparecer como surpresa.
- Contrato escrito: ajuda a provar o que foi combinado e evita cobrança inventada depois.
Quem busca evitar problemas jurídicos com aluguel, vai curtir esse vídeo especialmente selecionado do canal Professor Júlio César Sanchez, que conta com mais de 250 mil visualizações, onde Júlio César Sanchez mostra como criar um contrato seguro para locador e locatário:
Quais cobranças o inquilino deve olhar antes de assinar?
O contrato precisa deixar claro valor do aluguel, índice de reajuste, prazo, garantia escolhida, despesas do inquilino e vistoria. O Procon-SP orienta que esses itens apareçam de forma expressa no documento.
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Os principais cuidados são:
- Conferir se o reajuste será anual e qual índice será usado.
- Ver se o IPTU ficou mesmo combinado no contrato.
- Separar condomínio ordinário de despesas extraordinárias.
- Exigir vistoria de entrada com fotos e descrição do imóvel.
- Guardar conversas, anúncios, recibos e propostas enviadas pela imobiliária.
A vistoria de entrada é uma das maiores proteções do inquilino. Sem ela, fica mais difícil contestar pintura, limpeza, risco em parede, piso manchado ou defeito que já existia antes da mudança.
Quem paga cada despesa no contrato de aluguel?
A lei separa deveres do locador e do locatário. Em regra, o dono entrega o imóvel em condição de uso, responde por problemas anteriores à locação e paga despesas de administração imobiliária, salvo cobranças permitidas e bem explicadas.
A comparação ajuda a evitar confusão:
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O que fazer se aparecer taxa estranha?
Quando surgir uma taxa não explicada, o inquilino deve pedir a cobrança por escrito, com base contratual e motivo. Se a imobiliária ou plataforma condicionar a locação a serviço extra sem escolha real, o caso pode ser questionado.
Em 2025, o Procon-SP multou o QuintoAndar em R$ 563.910,00 por práticas abusivas, incluindo venda casada, negativa de reembolso no direito de arrependimento e cláusula abusiva, conforme informou o próprio órgão.
Como se proteger se a cobrança já chegou?
O primeiro passo é contestar por escrito. E-mail, protocolo, mensagem no aplicativo e foto do boleto ajudam a provar que o inquilino não ficou calado diante da cobrança.
Depois, vale reunir contrato, vistoria de entrada, fotos, comprovantes e mensagens. Se não houver solução, a reclamação pode ser levada ao Procon. Em causas de até 20 salários mínimos, o Juizado Especial Cível permite ir sem advogado.
Por que revisar o contrato antes economiza dinheiro?
Porque depois da assinatura a discussão fica mais cansativa. Ler antes evita pagar garantia dupla, taxa mal explicada, pintura sem prova ou despesa que deveria ser do proprietário.
O contrato de aluguel não precisa ser complicado para proteger o inquilino. Basta conferir garantia, reajuste, despesas, vistoria e saída do imóvel. Quando esses pontos estão claros, a chance de cobrança abusiva cai muito.