Um proprietário de cobertura nas Ilhas Baleares, na Espanha, fez uma abertura no teto do seu apartamento, perfurou a laje da azotea comunitária e construiu uma escada interna que ligava sua unidade à área de uso comum. Depois instalou fechamento com porta de madeira, pérgola, churrasqueira, instalação elétrica e hidráulica, e passou a usar o terraço do condomínio como área privativa. A Audiência Provincial das Ilhas Baleares confirmou a condenação: ele terá de demolir tudo e restituir a área ao estado original.
O que o proprietário fez para se apropriar da cobertura do condomínio?
O condômino abriu um vão no teto do seu imóvel e perfurou o forjado da cobertura do edifício para criar acesso direto e privativo à área comunitária do terraço coletivo, localizado imediatamente acima do seu apartamento. A abertura foi equipada com uma escada interna. Em seguida, instalou um fechamento com porta de barrotes de madeira que impedia o acesso dos demais proprietários, transformando a área comum em espaço de uso exclusivo.
Além do acesso, realizou obras extensas na cobertura: pérgola de madeira fixada tanto no piso da azotea quanto nos muretes perimetrais, instalação elétrica com tomadas e luminárias, churrasqueira de alvenaria e ponto de água. A situação se agravou quando ele passou a alugar o apartamento e os inquilinos usavam a cobertura para festas, gerando ruído e perturbando todos os moradores do edifício.
O que o tribunal decidiu e quais foram as consequências para o proprietário?
O tribunal declarou todas as obras ilegais por afetarem elementos comuns e violarem o título constitutivo do condomínio. Conforme a sentença consultada pelo Economist & Jurist, foram decretados o cessamento imediato do uso privativo e a demolição total das instalações, com reposição integral dos elementos comuns ao estado anterior, utilizando materiais de qualidade equivalente aos originais.
O tribunal foi explícito sobre o impacto coletivo: uma área de churrasqueira e chill out causa moléstias evidentes aos demais vizinhos, especialmente em uma ilha turística como Ibiza, e a existência das instalações não autorizadas impedia que outros condôminos usassem a cobertura. O proprietário arcará com todos os custos da demolição e reposição.
Por que a cobertura é elemento comum, mesmo estando acima de um único apartamento?
Essa é a distinção jurídica central do caso e a mesma que se aplica no Brasil. A cobertura de um edifício é elemento comum por natureza, independentemente de qual unidade está logo abaixo. Ela cumpre função estrutural e de proteção para todo o edifício. O fato de a azotea estar diretamente acima do apartamento do proprietário não lhe confere nenhum direito sobre ela além do que estiver previsto expressamente na convenção condominial.
O tribunal reconheceu que o uso pacífico da cobertura pelos moradores dos andares inferiores durante mais de 30 anos reforçava o caráter comum da área e que a comunidade nunca havia deliberado formalmente sobre uso exclusivo por qualquer unidade, o que tornava qualquer apropriação privada juridicamente inválida.
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O mesmo raciocínio jurídico se aplica a condomínios no Brasil?
Sim. No Brasil, o Código Civil (Lei 10.406/2002) e a Lei 4.591/1964 estabelecem que coberturas, lajes, forjados e estruturas que protegem o edifício são elementos comuns de uso de todos os condôminos. Qualquer intervenção, perfuração, fechamento, instalação de equipamentos ou bloqueio de acesso exige aprovação da assembleia e, em casos estruturais, autorização municipal. Fazer obras sem essa autorização sujeita o condômino a notificação, embargo e ordem judicial de demolição às suas custas.
A churrasqueira e a pérgola do caso espanhol são exatamente o tipo de benfeitoria que muitos condôminos brasileiros constroem, achando que estão “melhorando” o espaço. O problema é que benfeitorias em área comum pertencem ao condomínio e podem ser removidas por ordem judicial sem nenhuma indenização a quem as construiu. Compartilhe com quem mora em condomínio e precisa entender onde terminam os direitos individuais e onde começam os direitos coletivos.
Quais situações semelhantes são mais comuns em condomínios brasileiros?
O caso da área espanhola tem equivalentes frequentes no Brasil. Os conflitos mais comuns envolvem proprietários de coberturas que cercam ou fecham terraços coletivos, moradores do último andar que instalam claraboias ou aberturas na laje sem autorização, e condôminos que ocupam áreas de circulação, corredores ou jardins com objetos permanentes. Em todos esses casos, a ausência de deliberação formal da assembleia é o fator que determina a ilegalidade, independentemente do tempo de uso ou das benfeitorias realizadas.
O Judiciário brasileiro tem concedido tutelas antecipadas com rapidez em casos de ocupação indevida de área comum, especialmente quando há risco estrutural ou bloqueio de acesso a outros moradores. O precedente espanhol reforça uma lição que vale para qualquer condomínio do mundo: usar área comum como se fosse privada, sem autorização coletiva, é uma aposta que sempre termina com ordem de demolição e conta no nome do infrator.