O entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem ganhando destaque ao relacionar o abandono de imóvel urbano com dívidas de IPTU à possibilidade de usucapião por terceiros, reforçando a ideia de que a falta de cuidado, uso e pagamento de tributos pode demonstrar, na prática, o desinteresse do proprietário e abrir espaço para a regularização da posse por quem realmente ocupa e cuida do bem.
O que é usucapião de imóvel com dívida de IPTU
Usar o usucapião de imóvel com dívida de IPTU se refere à aquisição da propriedade por meio da posse prolongada, mesmo quando existem débitos tributários em nome do antigo proprietário. Nessa hipótese, o STJ tem entendido que a existência de dívida não impede o reconhecimento da usucapião.
O foco do Judiciário está na qualidade da posse exercida pelo ocupante, e não na regularidade fiscal do imóvel. Assim, o que realmente importa é se a posse é mansa, pacífica e ininterrupta, com claro ânimo de dono, revelado por atos concretos de cuidado, conservação e defesa do bem.
Como o abandono e o não pagamento do IPTU influenciam a usucapião
Nos casos de usucapião de imóvel com IPTU atrasado, o STJ tem entendido que a inadimplência prolongada, somada à ausência de qualquer manutenção, é forte indício de abandono da propriedade. O proprietário que não paga tributos, não visita o imóvel e não realiza reparos demonstra, em tese, desapego e descumprimento da função social da propriedade.
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Por outro lado, o não pagamento do IPTU pelo ocupante, por si só, não inviabiliza a usucapião, pois a lei não exige regularidade fiscal do possuidor. Ainda assim, quando o ocupante passa a quitar tributos, taxas e despesas de conservação, esses atos se tornam provas relevantes do animus domini perante o Judiciário.
Quais fatores costumam ser analisados pelo STJ na posse do imóvel
Para identificar quem efetivamente exerce a propriedade na prática, o Judiciário costuma avaliar um conjunto de condutas, tanto do proprietário formal quanto do possuidor de fato. Esses elementos ajudam a demonstrar se houve abandono e se a posse passou a atender à função social da propriedade.
Nesse contexto, é comum que decisões judiciais destacem a diferença entre a inércia do titular registrado e a atuação ativa de quem ocupa o imóvel, como nos exemplos abaixo:
- Inércia do proprietário: não paga IPTU, não visita o imóvel e não realiza reparos.
- Atuação do possuidor: reside no local, impede invasões e, às vezes, regulariza débitos.
- Função social: o bem passa a servir de moradia ou atividade econômica, em vez de permanecer abandonado.
Como funcionam a usucapião, o IPTU e as disputas entre herdeiros
Em conflitos hereditários, o STJ já admitiu a usucapião extraordinária em favor de herdeiro que permanece sozinho no imóvel por anos, arcando com IPTU e demais despesas, enquanto os demais coproprietários se mantêm inertes. Nesses casos, a posse exclusiva, somada ao pagamento de tributos, pode indicar ruptura fática do condomínio hereditário.
Assim, quando um herdeiro mora no imóvel, impede invasões, conserva o bem e assume tributos sem oposição dos outros, com o passar do tempo ele pode buscar o reconhecimento judicial da propriedade apenas em seu nome, desde que atendidos os prazos e requisitos legais da usucapião.
Quais cuidados são importantes para evitar ou aproveitar a usucapião
As decisões do STJ servem como alerta para proprietários que deixam imóveis abandonados: manter o bem fechado, deteriorado e com dívidas de IPTU pode abrir caminho para perder a propriedade por usucapião. Já para possuidores de boa-fé, esse cenário pode representar uma oportunidade real de regularizar a moradia ou o uso do imóvel.
Se você é proprietário, não adie: mantenha o IPTU em dia, conserve o imóvel e formalize contratos de uso. Se você é possuidor há muitos anos, com posse tranquila e contínua, procure orientação jurídica com urgência para avaliar se já é possível ingressar com ação de usucapião e transformar sua situação de fato em um direito plenamente reconhecido.