A disputa pelo uso de áreas comuns em edifícios residenciais segue gerando conflitos que acabam nos tribunais. Em 2025, um caso julgado pela Audiência Provincial de Girona, sobre a instalação de uma porta metálica para fechar parte de um pátio comum e usá-lo como área privativa, reacendeu o debate sobre até onde vai o direito de propriedade dentro de um condomínio.
O que é propriedade horizontal e como funcionam os elementos comuns
A chamada propriedade horizontal é o regime jurídico que regula edifícios com vários apartamentos, garagens e áreas partilhadas. De acordo com o artigo 396 do Código Civil e o artigo 7.1 da Lei de Propriedade Horizontal, pátios, pátios de luz, corredores, escadas, fachadas e telhados são, em regra, elementos comuns.
Esses espaços pertencem conjuntamente a todos os condôminos, em regime de copropriedade, ainda que alguns sejam pouco utilizados. A legislação busca equilibrar o uso individual com o interesse coletivo, evitando que alterações unilaterais gerem conflitos duradouros entre vizinhos.
Quais são as regras para modificar e usar áreas comuns em condomínios
A Lei de Propriedade Horizontal estabelece que elementos comuns não podem ser modificados, fechados ou destinados a uso exclusivo sem o consentimento unânime da comunidade. Qualquer intervenção relevante, como erguer paredes, instalar portas que limitem a passagem ou incorporar parte do pátio a um apartamento, exige deliberação em assembleia.
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A ideia central é impedir que um condômino transforme unilateralmente uma área comum em extensão da própria casa. Mesmo obras aparentemente simples podem alterar o equilíbrio de direitos entre os proprietários e afetar a segurança, a ventilação ou a estética do edifício.
Por que a apropriação de pátio comunitário é considerada ilegal
Quando um morador instala uma porta metálica e fecha uma parte do pátio de luz para uso particular, ocorre uma alteração física e jurídica do imóvel. O espaço deixa de ser livremente acessível e se tenta converter algo comum em área privativa sem seguir o procedimento legal, invadindo o direito de copropriedade dos demais.
A falta de utilização intensa do espaço não o descaracteriza como bem comum, nem autoriza sua apropriação silenciosa. Em decisões recentes, inclusive em Girona, os tribunais costumam exigir que o proprietário remova a porta ou a obra indevida, restabelecendo o estado original e cessando o uso privativo.
Como a comunidade deve reagir diante de ocupações irregulares
Quando a comunidade identifica que um morador fechou parte do pátio comunitário ou outra área comum sem autorização, é essencial agir de forma organizada e documentada. A atuação progressiva — do diálogo à via judicial — demonstra diligência e evita alegações de tolerância ou aceitação tácita.
Para proteger os elementos comuns e fortalecer a posição da comunidade em eventual ação judicial, algumas medidas práticas são especialmente recomendadas:
- Verificação da documentação: conferir título constitutivo, regulamento e atas para confirmar se o espaço é comum e se houve autorização.
- Pedido extrajudicial: comunicar por escrito ao proprietário a irregularidade, exigindo a retirada da porta ou obra e o restabelecimento do uso comum.
- Convocação de assembleia: registrar o caso em ata, deliberar sobre medidas e aprovar, se necessário, o ajuizamento de ação.
- Assessoria jurídica: contar com advogado especializado para orientar prazos, provas e estratégias de defesa do condomínio.
Como essa situação é tratada no Brasil e o que fazer imediatamente
No Brasil, a instalação de portão, grade ou qualquer barreira física para uso exclusivo de área comum sem autorização prévia é apropriação indevida de área comum. O Código Civil (art. 1.331) prevê que as partes comuns são indivisíveis e inalienáveis, pertencendo a todos os condôminos na proporção de sua fração ideal, e a jurisprudência veda usucapião sobre essas áreas, mesmo após longo tempo de ocupação.
Se o seu condomínio enfrenta situação semelhante, não adie a resposta. Organize uma assembleia, registre tudo em ata, exija que o síndico notifique formalmente o morador e, se necessário, ingresse com Ação de Obrigação de Fazer ou Ação Demolitória. Agir agora, com firmeza e orientação jurídica especializada, pode ser decisivo para recuperar o espaço comum, evitar precedentes perigosos e proteger, com urgência, os direitos de todos os condôminos.