A reforma do Código Civil prevista para 2026 promete mexer bastante com a forma como muitos brasileiros regularizam imóveis por meio da usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais ágil e objetivo, sobretudo pela nova leitura de que o silêncio de vizinhos e demais interessados, após notificação formal, poderá ser interpretado como concordância, reduzindo entraves e aproximando a prática dos cartórios da realidade social.
O que é usucapião extrajudicial e por que esse procedimento ganhou destaque
A usucapião é uma forma de transformar uma posse antiga em propriedade oficial, quando essa posse é prolongada, contínua, pacífica e com comportamento típico de dono. É muito comum em imóveis ocupados por anos sem registro em cartório ou com documentação confusa, tanto em áreas urbanas quanto rurais.
A modalidade extrajudicial leva o processo direto ao cartório, com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que permite o reconhecimento da usucapião no Registro de Imóveis mediante requisitos formais e materiais. Ainda assim, a falta de assinatura de vizinhos, pendências documentais e impasses costumava atrasar o procedimento por anos.
Como a reforma legal modifica a usucapião extrajudicial a partir de 2026
Com a reforma, o cartório ganha papel ainda mais central na regularização de imóveis pela via extrajudicial, com diretrizes mais claras sobre o efeito do silêncio dos notificados. Se vizinhos, antigo proprietário ou órgãos públicos forem notificados corretamente e não se manifestarem no prazo, o silêncio poderá ser tratado como anuência.
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Na prática, isso tende a eliminar o antigo cenário em que a falta de apenas uma assinatura travava tudo, aproximando a interpretação da lei da realidade dos cartórios. Com ausência de oposição fundamentada, o imóvel poderá ser registrado em nome de quem exerce a posse em prazo estimado de 6 meses a 1 ano, muito inferior aos 5 a 10 anos da via judicial.
Quais são os principais tipos de usucapião e quais prazos costumam ser aplicados
O elemento central é o prazo, pois a usucapião depende de tempo mínimo de posse, que pode variar de 2 a 15 anos, conforme a modalidade. Cada espécie exige requisitos específicos de posse, finalidade do imóvel e situação pessoal de quem ocupa o bem.
Entre as principais modalidades passíveis de usucapião extrajudicial, destacam-se:
- Usucapião extraordinária: posse prolongada, ininterrupta e sem necessidade de justo título, com prazo de até 15 anos, reduzível em hipóteses legais.
- Usucapião ordinária: exige justo título e boa-fé, com prazos menores que a extraordinária.
- Usucapião especial urbana: para imóveis urbanos de até determinado tamanho, usados para moradia própria, com prazo reduzido.
- Usucapião especial rural: para pequena área rural utilizada para moradia e produção de subsistência.
- Usucapião familiar: voltada a casos em que um dos cônjuges ou companheiros permanece sozinho no imóvel.
Selecionamos um vídeo do canal Ls Advogados com mais de 4 mil visualizações e conta com mais de 66 mil inscritos, neste vídeo eles esclarecem melhor como fica a nova regra para 2026:
Quais documentos continuam obrigatórios na usucapião extrajudicial reformada
Mesmo mais célere, a usucapião extrajudicial permanece técnica e formal, exigindo advogado e documentação robusta para comprovar a posse e seus requisitos. A reforma não elimina etapas, mas busca harmonizar o Código Civil com o artigo 216-A e com provimentos do CNJ e corregedorias estaduais.
Entre os documentos usualmente exigidos, estão ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas ou positivas de ações e ônus, provas da posse (contas, recibos, fotos, contratos), bem como documentos pessoais e procuração. Tudo isso permite ao registrador avaliar se os requisitos materiais da modalidade invocada foram efetivamente atendidos.
O que acontece quando há oposição à usucapião perante o cartório
A reforma não elimina conflitos, mas organiza melhor seu tratamento: havendo oposição fundamentada de vizinhos, antigo proprietário ou órgão público dentro do prazo, o procedimento administrativo é interrompido. O registrador não decide o mérito da disputa, apenas reconhece a existência de controvérsia.
Nessa hipótese, o interessado deve recorrer à via judicial, onde o juiz poderá analisar provas complexas, ouvir testemunhas e decidir sobre a propriedade ou posse. Assim, a usucapião extrajudicial se mostra especialmente útil em casos de posse pacífica, sem litígio aberto, contribuindo para destravar milhares de imóveis que aguardam apenas uma via mais rápida e organizada de regularização.