Depois de três meses sem pagar o condomínio, um morador tenta usar a piscina e descobre que seu acesso também foi cortado no salão e no elevador. A dívida continua existindo e pode ser cobrada, mas o STJ entende que o condomínio não pode substituir os meios legais por esse tipo de restrição.
Ficar devendo condomínio permite criar qualquer punição?
Não. O proprietário continua obrigado a contribuir para as despesas do prédio, e a inadimplência produz consequências previstas em lei. Isso não significa que assembleia, convenção ou administração possam inventar qualquer forma de pressão para receber.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que impedir o inadimplente e sua família de utilizar áreas comuns de lazer é uma sanção diferente das previstas legalmente para a dívida condominial.
Como o condomínio pode cobrar quem deixou de pagar?
O atraso não fica sem consequência. O Código Civil prevê correção monetária, juros de mora e multa de até 2% sobre o débito, além de regras mais severas para situações reiteradas que preencham os requisitos legais.
O crédito condominial documentalmente comprovado também é título executivo extrajudicial. Isso permite que o condomínio utilize a via de execução prevista no Código de Processo Civil.
A convenção pode autorizar o bloqueio da piscina e do salão?
No REsp 1.564.030, o STJ afastou essa possibilidade mesmo para áreas de lazer. O tribunal considerou que o direito de usar as partes comuns está ligado à própria unidade e à fração ideal do condômino, e não à situação momentânea de pagamento.
A existência de uma regra aprovada internamente não coloca a convenção acima do Código Civil e dos limites reconhecidos pela jurisprudência.
- Impedir o morador inadimplente de entrar na piscina.
- Proibir sua família de utilizar áreas coletivas de lazer.
- Bloquear salão exclusivamente como punição pela dívida.
- Desprogramar elevador para pressionar pelo pagamento.
Isso não cancela as três parcelas atrasadas. A consequência é outra: o condomínio deve buscar o dinheiro pelos instrumentos pecuniários e judiciais disponíveis, sem transformar o acesso às áreas comuns em mecanismo particular de cobrança.
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Elevador, piscina e salão recebem exatamente o mesmo tratamento?
O STJ já analisou tanto restrições a áreas recreativas quanto o corte de elevador. No caso do elevador, a Terceira Turma ressaltou também seu caráter essencial quando necessário para chegar à própria residência.
No caso das áreas de lazer, a decisão de 2016 avançou ao afirmar que a restrição não é admitida apenas porque o espaço seria considerado supérfluo.
| Medida | Situação | Caminho adequado |
|---|---|---|
| Bloquear piscina Punição por inadimplência | STJ rejeitou restrição de área de lazer | Não usar |
| Bloquear elevador Acesso à residência | STJ reconheceu ilicitude da suspensão | Não usar |
| Cobrar a dívida Parcelas vencidas | Débito continua exigível | Meios legais |
O que o morador deve separar se o acesso já foi bloqueado?
Comunicados, mensagens da administração, regulamento, convenção e registros do bloqueio ajudam a mostrar exatamente qual medida foi adotada e por qual motivo. Ao mesmo tempo, boletos e demonstrativos permitem verificar o tamanho real da dívida.
Os dois assuntos precisam continuar separados. O morador não ganha o direito de deixar o condomínio sem pagamento, mas a administração também não ganha liberdade para criar punições que atinjam o uso das partes comuns fora dos meios previstos em lei.