Uma janela pode parecer parte apenas da casa, mas criar por ela um novo acesso ao pátio muda a relação com o prédio inteiro. Em Sevilha, na Espanha, dois proprietários transformaram uma janela em porta e passaram a ocupar uma área comum com objetos pessoais. O caso chegou à Justiça, que determinou a retirada dos itens e a restauração do acesso.
O que os vizinhos fizeram no pátio comum?
Segundo o relato sobre a Sentença 1959/2025, os proprietários trocaram uma janela por uma porta que dava acesso direto ao pátio de luz compartilhado. Depois da mudança, colocaram no local máquina de lavar, vasos de plantas, varal e outros objetos pessoais.
A comunidade de proprietários levou o caso à Justiça. O relato aponta que o Juzgado de Primera Instancia nº 24 de Sevilla ordenou fechar a porta, recolocar a janela anterior e retirar os objetos. A Audiencia Provincial de Sevilla manteve essa decisão ao julgar o recurso em 18 de junho de 2025. As publicações sobre o processo indicavam que ainda cabia recurso de cassação.
Quais pontos pesaram contra o uso particular do pátio?
O problema não ficou restrito à presença de uma máquina de lavar ou de vasos. O ponto central era a mudança feita para criar um acesso particular a uma área compartilhada e o uso daquele espaço como extensão da residência.
A Lei 49/1960 sobre propriedade horizontal permite mudanças dentro da unidade apenas dentro de certos limites e diz que o proprietário não pode alterar livremente o restante do imóvel.
O que a lei espanhola permite mudar dentro de um apartamento?
O proprietário pode fazer mudanças na própria unidade, mas não pode afetar a segurança, a estrutura geral, a aparência externa do prédio ou os direitos de outro morador. A obra também deve ser comunicada previamente a quem representa a comunidade.
O artigo 7 da legislação espanhola de propriedade horizontal ainda estabelece que o proprietário não pode fazer alterações por conta própria no restante do imóvel.
Na prática, a lei separa com clareza a unidade particular das partes compartilhadas:
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- Dentro do apartamento: a obra é possível se respeitar estrutura, segurança, exterior e direitos dos demais.
- Aviso à comunidade: alterações na unidade devem ser informadas previamente ao representante do condomínio.
- Parte comum: o morador não pode modificá-la sozinho como faria dentro de sua residência.
- Uso compartilhado: instalações e elementos comuns devem ser respeitados por todos os proprietários.
O mesmo tipo de obra poderia causar problema no Brasil?
Sim. A lei brasileira também diferencia a unidade particular das partes comuns e impede que um condômino trate sozinho um espaço coletivo como se fosse exclusivamente seu. O resultado de um caso concreto, porém, depende da obra, da convenção e das provas.
O Código Civil brasileiro diz que o condômino pode usar as partes comuns conforme sua finalidade, desde que não impeça os demais de utilizá-las. Também proíbe obras que comprometam a segurança e mudanças na forma e na cor da fachada e das partes externas.
O fato de outro vizinho ter uma porta parecida muda a situação?
Não automaticamente. Segundo o relato da decisão espanhola, os proprietários alegaram que outra moradora já mantinha uma porta semelhante voltada para o mesmo pátio. Eles usaram essa situação para defender que existia uma aceitação silenciosa da comunidade.
A Audiencia Provincial rejeitou esse argumento no caso relatado. A existência de outra alteração parecida não foi considerada autorização para a nova obra. Também não ficou comprovado, segundo as publicações sobre a sentença, um direito adquirido pelo tempo de uso.
O que o caso deixa de alerta para quem mora em condomínio?
A medida mais segura é obter autorização formal antes de criar acessos, mexer na fachada ou ocupar de forma particular uma área que pertence a todos. Uma mudança pequena dentro da residência pode atingir um elemento que juridicamente pertence ao condomínio.
No Brasil, uma decisão espanhola não cria uma regra automática para os condomínios daqui. Mas o princípio prático é parecido: a unidade é particular, enquanto o espaço comum precisa respeitar o direito dos outros moradores.