Veja se vale a pena financiar um imóvel antes da queda de juros

Quem planeja financiar a casa própria nos próximos meses está atento à possível redução da taxa básica de juros. Economistas projetam um corte de 0,25 ponto percentual na Selic para a semana que vem, quando ocorre a próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária).

 

Utilizada pelo Banco Central para controlar a inflação, a taxa saiu de 2% em janeiro de 2021, e está há um ano em 13,75%. A alta da Selic encarece e dificulta o crédito imobiliário pelos bancos, pressionados pelas fugas recordes de recursos da poupança.

 

A decisão sobre o momento de entrar em um financiamento deve ir além da espera por uma possível queda da Selic, segundo especialistas. Para eles, o momento certo é após um planejamento financeiro cuidadoso.

 

"É claro que o potencial de queda da Selic tem um impacto importante, uma vez que configura um custo de operações de empréstimos, inclusive financiamentos imobiliários, mas é fundamental avaliar caso a caso", afirma Pedro Tenório, economista do DataZAP+.

 

"Se encontrar uma boa opção agora, pode ser mais vantajoso fechar o negócio já, mesmo com taxas mais elevadas, do que esperar a queda", diz. Carlos Nogueira, diretor da Credihome by Loft, diz que não existe um momento ideal para a compra de um imóvel, mas sim o que mais vai se adequar às necessidades de cada pessoa ou família.

 

"Para algumas pessoas, esperar não é uma opção. O mais importante é que se pondere sobre o momento de vida, a renda familiar e quanto pode ser comprometido dessa renda", afirma.

 

A dica do especialista para descobrir se vale a pena financiar o imóvel é considerar o custo total da compra — como valor do imóvel, juros das parcelas, taxas de aquisição — e fazer comparativos com os aluguéis. As principais instituições bancárias oferecem o serviço de simulação para o futuro comprador verificar se é a hora de financiar a casa própria e em quais condições de pagamento.

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Quem já tem um financiamento imobiliário ou está fechando negócio agora pode, em um futuro cenário de redução das taxas, renegociar a dívida solicitando a portabilidade para uma outra instituição que ofereça condições mais vantajosas de pagamento.

 

Embora a Selic seja referência para o mercado de juros, o custo do crédito imobiliário não subiu na mesma proporção. Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), quando a Selic estava em 2% ao ano, os bancos cobravam uma taxa de juros de 7% ao ano nos financiamentos habitacionais. Hoje, esta taxa está em torno de 10%.

 

O maior impacto da Selic para o comprador está no valor de entrada e na renda mínima exigidos para o financiamento de um imóvel. Quanto mais alta a taxa, mais caras tendem a ficar as parcelas dos financiamentos imobiliários e maior será a renda familiar exigida pelos bancos. No geral, as instituições determinam que a prestação não exceda 30% da renda mensal do comprador.

7 PASSOS NA ESCOLHA DE FINANCIAR A CASA PRÓPRIA

1. Analisar o cenário financeiro da família

• O financiamento não deve exceder 30% da renda mensal da família;
• É preciso avaliar cuidadosamente a capacidade de fazer um pagamento inicial e assumir o compromisso de um financiamento imobiliário, que dura décadas;
• Vale fazer uma boa reserva para conseguir pagar uma entrada maior, em vez do percentual mínimo de 20%;

2. Olhar o cenário econômico do país

• As parcelas do financiamento serão impactadas pelos juros determinados pelo banco no momento da contratação do crédito;
• É importante tentar entender as perspectivas futuras em relação à Selic, que funciona de bússola para os bancos definirem suas taxas de juros;
• Se houver indicações de que a Selic cairá em curto prazo, pode ser vantajoso esperar que os bancos reduzam suas taxas também;
• No entanto, prever queda nos juros é incerto, e esperar por uma redução pode fazer o mutuário perder oportunidades de compra;

3. Acompanhar o valor do imóvel

• Após saber quanto poderá pagar por mês pelo imóvel e quanto conseguirá de crédito no banco, é hora de conferir o valor do metro quadrado das regiões onde deseja comprar a casa própria;
• A pesquisa pode ser feita por meio das imobiliárias da região e em sites especializados;
• O acompanhamento pode indicar o melhor momento da compra se encontrar uma propriedade com um preço razoável e que atenda às necessidades da família, independentemente de um corte na taxa de juros;

4. Analisar o mercado imobiliário

• Se o mercado estiver aquecido e houver uma demanda crescente por imóveis, esperar por uma queda na Selic pode não ser vantajoso, pois os preços das propriedades podem subir rapidamente;
• Avaliando o mercado é possível identificar diferentes cenários em uma mesma cidade;
• Em regiões que passam por uma forte valorização do metro quadrado pode ser vantajoso fazer um financiamento agora, com taxas ainda elevadas, mas pagando um valor menor no imóvel;

5. Avaliar o custo de oportunidade

• Esperar por uma queda nas taxas de juros pode significar pagar aluguel por mais tempo, o que pode sair mais caro do que o custo adicional que economizaria com juros menores;
• Depois de assinado o contrato, há a opção de fazer a portabilidade do financiamento para outra instituição que ofereça condições melhores;
• Se as taxas de juros, de fato, diminuírem, são grandes as chances de encontrar opções mais vantajosas no mercado;

6. Negociar condições de financiamento

• A Selic é usada como referência pelos bancos para a cobrança de juros no crédito, mas as taxas variam entre as instituições;
• Para saber qual banco tem a menor taxa de juros para financiamento imobiliário no momento basta fazer simulações nos sites das instituições e comparar as propostas;
• Pelo site do BC é possível verificar as taxas de juros de financiamento imobiliário para pessoa física.
• Além das taxas de juros, as instituições têm ofertas distintas de pagamento;
• Alguns bancos menores ou cooperativas de crédito também podem oferecer condições vantajosas para financiamento imobiliário;

7. Escolher a forma de pagamento

• Comparar o CET (Custo Efetivo Total) de todas as linhas de crédito oferecidas pelos bancos pode render o menor valor da parcela; assim como conhecer as linhas de crédito oferecidas;
• As parcelas do financiamento podem ser corrigidas pela TR (Taxa Referencial) ou pelo IPCA, o índice oficial da inflação, e amortizadas pelo sistema Price ou pelo SAC;
• Nos contratos corrigidos pelo IPCA, a taxa de juros costuma ser mais baixa, porém as parcelas não são fixas e podem sofrer alterações de acordo com as variações dos juros;
• Na amortização, a principal diferença entre tabela Price e tabela SAC está na forma de diminuição gradativa da dívida;
• Na SAC, as prestações são mais altas no início e menores no final porque há uma diminuição progressiva dos juros. Especialistas recomendam essa opção;
• Na tabela Price, as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período do financiamento;
• Muitas pessoas preferem fechar o contrato com o máximo de parcelas possíveis na expectativa de amortizar anualmente várias parcelas e diminuir o prazo e o valor final;
• A cada dois anos é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para a amortização, reduzindo o saldo devedor;

Fontes: DataZap+, Grupo Loft e Serasa Crédito