Uma reforma feita sem autorização em um condomínio de Valência, na Espanha, chegou ao Supremo Tribunal e resultou em decisão que obriga a proprietária a refazer a parede que havia derrubado. Ela tinha removido parte da fachada posterior do edifício para unir dois imóveis de sua propriedade a um depósito pertencente a outro condomínio, criando um único espaço comercial. O Supremo, em fevereiro de 2026, determinou que a obra afetou elementos comuns do prédio e que a reconstrução é obrigatória. O caso virou referência para situações semelhantes em toda a Espanha.
O que aconteceu no caso de Valência?
A proprietária removeu parte da fachada posterior do edifício, considerada elemento comum, para conectar fisicamente dois imóveis seus a um armazém de outro condomínio. A obra foi feita sem consultar os demais condôminos e sem qualquer autorização formal da comunidade. Com isso, dois prédios distintos passaram a funcionar como um único espaço, com passagem direta entre eles.
O Supremo destacou que esse tipo de intervenção mexe na estrutura do prédio, altera a configuração do edifício e interfere nos direitos dos demais proprietários. Além da obrigação de reconstruir a parede, a decisão levanta questões práticas sobre responsabilidade em caso de danos, incêndios e divisão de despesas entre os dois condomínios que foram conectados sem aprovação.
O que a Lei da Propriedade Horizontal diz sobre obras?
A Lei da Propriedade Horizontal espanhola, em vigor desde 1960 e atualizada diversas vezes, regula o que cada proprietário pode e não pode fazer em seu imóvel dentro de um condomínio. O artigo 7º deixa claro que obras nos elementos privativos são permitidas, desde que não alterem a segurança, a estrutura geral, a configuração exterior do prédio nem prejudiquem outros proprietários, segundo o texto oficial publicado no BOE.
O mesmo artigo proíbe qualquer alteração nos elementos comuns do imóvel sem autorização. Já o artigo 17º define as maiorias necessárias para que a assembleia de proprietários aprove obras que afetem áreas compartilhadas. Para alterações estruturais relevantes, a lei pode exigir unanimidade.
Quais obras em condomínio precisam de autorização prévia?
A regra geral, confirmada pela jurisprudência espanhola e descrita na Lei da Propriedade Horizontal atualizada em 2026, é que toda obra que afete elementos comuns ou a estrutura do edifício depende de aprovação da comunidade. Obras exclusivamente internas, que não alterem fachadas, pilares ou instalações coletivas, têm mais margem para serem feitas sem consulta prévia.
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Situações que costumam exigir autorização formal da comunidade:
- Obras que afetam a fachada, a estrutura ou a segurança do edifício
- Alterações em elementos comuns, como escadas, corredores e instalações coletivas
- Conexão física entre unidades de condomínios diferentes
- Obras que prejudiquem serviços coletivos ou restrinjam o uso de áreas comuns
Por que conectar dois condomínios diferentes é tão grave?
Porque afeta o estatuto jurídico das propriedades envolvidas e cria ambiguidade sobre direitos e obrigações. Quando dois edifícios com comunidades de proprietários distintas passam a ter passagem física entre si, surgem dúvidas sobre quem responde por danos, como se dividem as despesas e como se aplica cada regulamento interno.
O Supremo ressaltou que permitir esse tipo de intervenção sem controle abriria precedente para que qualquer proprietário conectasse prédios conforme seu interesse. Veja o contraste entre o que é permitido e o que foi considerado irregular no caso de Valência:
| Tipo de obra | Situação legal |
|---|---|
| Reforma interna sem alterar estrutura ou fachada | Permitida, com aviso à comunidade |
| Adaptação de vitrine ou acesso comercial sem impacto estrutural | Geralmente permitida com aprovação |
| Remoção de elemento comum como fachada posterior | Proibida sem autorização unânime |
| Conexão física entre imóveis de condomínios distintos | Irregular, sujeita a ordem de desfazimento |
O que fazer antes de reformar em um condomínio?
A decisão de 2026 mostra que qualquer obra que afete elementos comuns ou conecte imóveis de prédios diferentes sem autorização formal pode resultar em ordem judicial de desfazimento, com custos altos e processo prolongado. O caminho mais seguro é verificar previamente o que a lei e o regulamento interno do condomínio permitem, e submeter à aprovação da assembleia toda obra que vá além das paredes do imóvel privativo.
Quanto antes o proprietário buscar orientação jurídica e aprovação formal, menores os riscos de ter de desfazer uma obra já concluída. O caso de Valência deixou claro que o custo de não seguir as regras do condomínio pode ser muito maior do que o da própria reforma.
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