Uma reforma feita sem autorização em um condomínio de Valência, na Espanha, chegou ao Supremo Tribunal e resultou em decisão que obriga a proprietária a refazer a parede que havia derrubado. Ela tinha removido parte da fachada posterior do edifício para unir dois imóveis de sua propriedade a um depósito pertencente a outro condomínio, criando um único espaço comercial. O Supremo, em fevereiro de 2026, determinou que a obra afetou elementos comuns do prédio e que a reconstrução é obrigatória. O caso virou referência para situações semelhantes em toda a Espanha.
O que aconteceu no caso de Valência?
A proprietária removeu parte da fachada posterior do edifício, considerada elemento comum, para conectar fisicamente dois imóveis seus a um armazém de outro condomínio. A obra foi feita sem consultar os demais condôminos e sem qualquer autorização formal da comunidade. Com isso, dois prédios distintos passaram a funcionar como um único espaço, com passagem direta entre eles.
O Supremo destacou que esse tipo de intervenção mexe na estrutura do prédio, altera a configuração do edifício e interfere nos direitos dos demais proprietários. Além da obrigação de reconstruir a parede, a decisão levanta questões práticas sobre responsabilidade em caso de danos, incêndios e divisão de despesas entre os dois condomínios que foram conectados sem aprovação.
O que a Lei da Propriedade Horizontal diz sobre obras?
A Lei da Propriedade Horizontal espanhola, em vigor desde 1960 e atualizada diversas vezes, regula o que cada proprietário pode e não pode fazer em seu imóvel dentro de um condomínio. O artigo 7º deixa claro que obras nos elementos privativos são permitidas, desde que não alterem a segurança, a estrutura geral, a configuração exterior do prédio nem prejudiquem outros proprietários, segundo o texto oficial publicado no BOE.
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O mesmo artigo proíbe qualquer alteração nos elementos comuns do imóvel sem autorização. Já o artigo 17º define as maiorias necessárias para que a assembleia de proprietários aprove obras que afetem áreas compartilhadas. Para alterações estruturais relevantes, a lei pode exigir unanimidade.
Quais obras em condomínio precisam de autorização prévia?
A regra geral, confirmada pela jurisprudência espanhola e descrita na Lei da Propriedade Horizontal atualizada em 2026, é que toda obra que afete elementos comuns ou a estrutura do edifício depende de aprovação da comunidade. Obras exclusivamente internas, que não alterem fachadas, pilares ou instalações coletivas, têm mais margem para serem feitas sem consulta prévia.
Situações que costumam exigir autorização formal da comunidade:
- Obras que afetam a fachada, a estrutura ou a segurança do edifício
- Alterações em elementos comuns, como escadas, corredores e instalações coletivas
- Conexão física entre unidades de condomínios diferentes
- Obras que prejudiquem serviços coletivos ou restrinjam o uso de áreas comuns
Por que conectar dois condomínios diferentes é tão grave?
Porque afeta o estatuto jurídico das propriedades envolvidas e cria ambiguidade sobre direitos e obrigações. Quando dois edifícios com comunidades de proprietários distintas passam a ter passagem física entre si, surgem dúvidas sobre quem responde por danos, como se dividem as despesas e como se aplica cada regulamento interno.
O Supremo ressaltou que permitir esse tipo de intervenção sem controle abriria precedente para que qualquer proprietário conectasse prédios conforme seu interesse. Veja o contraste entre o que é permitido e o que foi considerado irregular no caso de Valência:
| Tipo de obra | Situação legal |
|---|---|
| Reforma interna sem alterar estrutura ou fachada | Permitida, com aviso à comunidade |
| Adaptação de vitrine ou acesso comercial sem impacto estrutural | Geralmente permitida com aprovação |
| Remoção de elemento comum como fachada posterior | Proibida sem autorização unânime |
| Conexão física entre imóveis de condomínios distintos | Irregular, sujeita a ordem de desfazimento |
O que fazer antes de reformar em um condomínio?
A decisão de 2026 mostra que qualquer obra que afete elementos comuns ou conecte imóveis de prédios diferentes sem autorização formal pode resultar em ordem judicial de desfazimento, com custos altos e processo prolongado. O caminho mais seguro é verificar previamente o que a lei e o regulamento interno do condomínio permitem, e submeter à aprovação da assembleia toda obra que vá além das paredes do imóvel privativo.
Quanto antes o proprietário buscar orientação jurídica e aprovação formal, menores os riscos de ter de desfazer uma obra já concluída. O caso de Valência deixou claro que o custo de não seguir as regras do condomínio pode ser muito maior do que o da própria reforma.
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