Pedir permissão para uma obra e depois fazer outra coisa diferente do que foi aprovado pode parecer um detalhe sem importância, mas terminou em processo judicial para um morador na Espanha. Ele tinha autorização apenas para instalar uma estrutura de madeira desmontável com toldo de tecido no próprio pátio, e foi além: ergueu uma pérgola fixa com vigas maciças e cobriu o vão com tábuas e uma camada asfáltica. O caso virou jurisprudência e ajuda a entender uma regra que também vale, com nome diferente, em qualquer condomínio brasileiro.
O que o morador fez além do que foi autorizado?
O morador construiu uma pérgola fixa, com pilares e vigas de madeira maciça, quando a autorização previa apenas uma estrutura desmontável. No espaço entre as vigas, em vez de instalar toldos na cor combinada, ele fixou um deck de madeira inclinado e uma camada de asfalto para escoar a água da chuva. O conjunto se tornou mais robusto e permanente do que a assembleia geral havia liberado.
A assembleia de condôminos havia aprovado, por unanimidade, apenas uma adaptação simples do pátio, semelhante à de outros vizinhos. A diferença entre o que foi pedido e o que foi entregue acabou virando o centro da disputa judicial.
Por que o condomínio entrou na justiça contra o morador?
O condomínio entrou na justiça porque entendeu que a obra final não correspondia à autorização concedida e ainda comprometia a estética do prédio. A comunidade de proprietários argumentou que a estrutura permitia acesso ao apartamento de cima a partir da rua, criando risco de segurança para o vizinho que morava no andar superior.
O pedido inicial era retirar toda a construção e devolver o pátio ao estado original. A Justiça, porém, dividiu a análise em duas partes distintas. Veja os pontos centrais da decisão de primeira instância, confirmados depois em segunda instância:
- A estrutura de madeira em si respeitava os termos da autorização da assembleia.
- A cobertura aplicada sobre a estrutura não correspondia ao que foi aprovado.
- O laudo pericial não conseguiu comprovar que a pérgola, por si só, agravava o risco de acesso indevido.
- A forma trapezoidal do próprio pátio já permitia acesso ao andar superior, com ou sem a estrutura.
Como a Justiça separou o que podia ficar do que precisava sair?
A Justiça separou os elementos avaliando cada parte da obra de forma isolada, e não o conjunto como um bloco único. Segundo o Idealista News, o Juzgado de Primera Instancia número 11 de Granada aplicou um critério de proporcionalidade: a pérgola podia ficar porque se ajustava ao que a assembleia aprovou, mas a cobertura precisava ser removida ou substituída por um toldo na cor combinada.
O condomínio recorreu pedindo a retirada total da estrutura, alegando violação ao artigo equivalente ao nosso direito de vizinhança. A Audiência Provincial de Granada, no entanto, manteve a sentença original e negou o recurso, conforme confirma o Economist & Jurist. O morador perdeu o depósito feito para recorrer e ainda foi condenado a pagar as custas do processo.
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Esse tipo de regra também existe no Brasil?
Sim, e a lógica é praticamente a mesma. O Código Civil brasileiro, no artigo 1.341, exige que obras nas áreas comuns ou que alterem a fachada do prédio sejam aprovadas em assembleia, com o quórum exigido pela convenção do condomínio. Quando a obra final não corresponde ao que foi votado, o condomínio tem o direito de exigir a adequação ou a remoção do excesso.
A tabela abaixo compara o caso espanhol com a regra equivalente aplicada nos condomínios brasileiros:
| Aspecto | Caso da Espanha (LPH) | Regra equivalente no Brasil |
|---|---|---|
| Base legal | Lei de Propriedade Horizontal espanhola | Código Civil, artigo 1.341, e convenção de condomínio |
| Exigência para obras | Autorização expressa da junta de proprietários | Aprovação em assembleia, conforme quórum da convenção |
| Obra fora do aprovado | Pode ser obrigado a remover o excesso | Pode ser obrigado a desfazer ou adequar a obra |
Vale a pena seguir à risca o que foi aprovado em assembleia?
O caso espanhol mostra que a margem entre “parecido com o aprovado” e “exatamente o que foi aprovado” pode custar tempo, dinheiro e desgaste com vizinhos. Antes de trocar um material ou ajustar um detalhe do projeto, vale conferir a ata da assembleia e, em caso de dúvida, levar a mudança de volta para aprovação formal. Um documento bem lido na hora certa evita meses de processo depois.