Uma reforma que parecia simples,derrubar uma parede para ampliar um comércio terminou em decisão do Supremo Tribunal da Espanha que obrigou a proprietária a reconstruir cada centímetro demolido. O caso, ocorrido em Valência e julgado em fevereiro de 2026, ganhou repercussão internacional por expor uma realidade que qualquer morador de condomínio deveria conhecer: quando uma obra mexe em elementos comuns do edifício, o fato de o imóvel ser seu não garante o direito de reformar do jeito que quiser. E a decisão, além de servir de referência na Espanha, ecoa diretamente no debate brasileiro sobre obras em condomínio, onde a legislação impõe limites semelhantes.
O que a proprietária fez e por que isso chegou ao Supremo?
A moradora removeu grande parte da fachada posterior do prédio — classificada como elemento comum do edifício — para integrar dois imóveis de sua propriedade a um depósito pertencente a outro condomínio. O resultado foi a criação de um único espaço funcional entre dois edifícios distintos. A intervenção foi feita sem consultar os demais condôminos, sem aprovação em assembleia e sem qualquer autorização formal da comunidade.
O Supremo foi direto ao ponto: a obra alterou a estrutura do prédio, modificou sua configuração e interferiu nos direitos coletivos dos outros proprietários. Com base nos artigos 7.º, 9.º e 17.º da Lei da Propriedade Horizontal espanhola, o tribunal determinou a reconstrução integral. A decisão reforçou que a liberdade de reformar termina onde começa o patrimônio comum — e que conectar fisicamente imóveis de condomínios diferentes é um passo além do que qualquer proprietário pode dar sozinho.
Quais obras em condomínio exigem autorização formal dos condôminos?
Nem toda intervenção exige aprovação em assembleia. Obras internas que não afetam a estrutura, a fachada nem as áreas comuns costumam ficar na esfera da liberdade individual do proprietário. O problema surge quando a reforma cruza essa fronteira. Veja as situações que, tanto na legislação espanhola quanto na brasileira, normalmente exigem aprovação formal:
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- Intervenções na estrutura ou na segurança do edifício, como remoção de paredes mestras ou pilares.
- Alterações em fachadas, incluindo remoção de paredes externas ou modificação da aparência externa do prédio.
- Obras que prejudiquem serviços coletivos ou restrinjam o uso de áreas comuns por outros moradores.
- Conexão física entre unidades de condomínios diferentes, que altera o estatuto jurídico dos imóveis envolvidos.
- Ampliação de área privativa às custas de espaços coletivos, mesmo que informal.
Como o Brasil trata obras irregulares que afetam áreas comuns?
No Brasil, a convivência em condomínios é regulada principalmente pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela Lei nº 4.591/1964. Ambas exigem autorização em assembleia para intervenções que alterem fachada, estrutura ou partes comuns, com quórum que varia conforme o tipo de obra. Para obras úteis, basta maioria simples dos condôminos; para obras voluptuárias, o quórum sobe para dois terços do total, incluindo quem não compareceu à reunião.
A tabela abaixo resume os principais tipos de obra e o que cada um exige no contexto condominial brasileiro:
| Tipo de obra | Exemplos | Aprovação necessária |
|---|---|---|
| Obra necessária urgente | Reparo estrutural emergencial | Síndico decide; assembleia posterior |
| Obra útil | Ampliação de espaço comum, nova rampa | Maioria simples dos condôminos |
| Obra voluptuária | Piscina, playground, academia | Dois terços do total de condôminos |
| Alteração de fachada ou estrutura | Remoção de parede externa, conexão entre prédios | Aprovação em assembleia + laudo técnico |
Por que integrar imóveis de prédios diferentes é tão arriscado juridicamente?
Quando dois imóveis de condomínios distintos são fisicamente conectados sem autorização, o problema vai além da estética ou da segurança estrutural. A fusão cria ambiguidade sobre responsabilidades: quem responde por danos causados no ponto de conexão? Como ficam as despesas de manutenção do espaço integrado? Quem representa juridicamente aquela área em caso de incêndio ou acidente?
O Supremo espanhol foi preciso ao alertar que tolerar esse tipo de intervenção abriria precedente para que qualquer proprietário conectasse prédios conforme seu próprio interesse, fragilizando a gestão condominial e desequilibrando os direitos de todos os moradores. No Brasil, a lógica jurídica é equivalente: o Código Civil proíbe que o condômino altere a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas, e qualquer obra que modifique estruturalmente o prédio sem aprovação pode resultar em ordem judicial de desfazimento, multa e reparação de danos.
Vai reformar? O que checar antes de começar qualquer obra no condomínio?
O caso de Valência deixa uma lição prática clara: o custo de reconstruir tudo — financeiro e emocional — é sempre maior do que o custo de pedir autorização antes. Verificar a convenção do condomínio, consultar o síndico, exigir laudo técnico e submeter o projeto à assembleia quando necessário são passos que protegem o proprietário tanto quanto protegem a comunidade. Antes de qualquer martelada que envolva fachada, paredes estruturais ou qualquer ligação com outro imóvel, vale a pena checar — porque uma decisão tomada sem esse cuidado pode custar muito mais do que a reforma em si.