Imagina estar na reta final de uma compra ou venda de imóvel, tudo acertado, escritura pronta, e o cartório barrar o registro por causa de uma certidão que a lei não exige. Pois era exatamente isso que acontecia em vários estados do Brasil, até o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) colocar um ponto final nessa prática em 2025 e reforçar a decisão em 2026.
A história do cartório que resolveu virar fiscal da Receita
O caso que chegou ao CNJ envolvia uma empresa que tentou registrar a transferência de um imóvel urbano em Maceió. O oficial do cartório se recusou a fazer o registro enquanto a empresa não apresentasse certidões negativas de débitos federais e previdenciários, tanto do INSS quanto da Receita Federal, no nome de quem estava vendendo.
A justificativa do cartório se apoiava no artigo 47 da Lei nº 8.212/1991, a Lei da Seguridade Social, além de uma norma local da Corregedoria estadual de Alagoas. O argumento era de que a exigência protegia o erário público. O CNJ discordou por completo.
Quando a burocracia vira arma de cobrança disfarçada
O Plenário do CNJ classificou a prática como sanção política, termo jurídico para quando o Estado usa a burocracia como forma indireta de pressionar o contribuinte a pagar dívidas, sem passar pela via judicial adequada. A relatora do caso, conselheira Daniela Pereira Madeira, foi direta: usar o registro de imóveis como moeda de troca para forçar a quitação de tributos é inconstitucional.
LeiaTambém
Esse entendimento não surgiu do nada. O Supremo Tribunal Federal já havia decidido isso em 2008, com publicação em março de 2009, na Ação Direta de Inconstitucionalidade 394, derrubando normas que condicionavam atos da vida civil à quitação de créditos tributários. O CNJ reafirmou que essa tese vale para qualquer regra de teor semelhante, não só para a lei que estava em julgamento naquele momento.
Afinal, o que o cartório pode e o que não pode fazer
A decisão do CNJ não significa que dívidas fiscais deixam de importar numa transação imobiliária. A diferença está no papel do cartório nessa história. Segundo a própria relatora, o limite da atuação do oficial de registro é claro. Veja o que muda na prática:
- Pode informar: O cartório pode e deve comunicar às partes sobre a existência de débitos vinculados ao imóvel ou ao transmitente.
- Pode alertar sobre riscos: O oficial pode advertir comprador e vendedor sobre possíveis consequências, como a fraude à execução, situação em que a venda prejudica credores que estejam cobrando a dívida na Justiça.
- Não pode recusar o registro: A ausência da Certidão Negativa de Débitos, por si só, não autoriza o cartório a negar ou suspender o registro de imóveis.
- Não pode exigir certidões não previstas em lei: Normas locais de corregedorias estaduais não podem criar obrigações que o ordenamento jurídico federal já proibiu.
- Não pode usar o registro como moeda de pressão fiscal: Qualquer mecanismo que condicione o ato registral à quitação de tributos é considerado meio coercitivo indireto e, portanto, ilegal.
O que isso significa para quem está comprando ou vendendo agora
Para quem está no meio de uma negociação imobiliária, a decisão do CNJ é uma proteção importante. Se um cartório exigir a Certidão Negativa de Débitos como condição para registrar o imóvel, as partes têm respaldo jurídico para contestar essa exigência, inclusive com base na decisão do Plenário do CNJ de fevereiro de 2026.
Isso não significa ignorar a situação fiscal do imóvel ou do vendedor. O ideal, segundo especialistas em direito imobiliário, é fazer uma due diligence completa antes de assinar qualquer contrato, verificando certidões por iniciativa própria para evitar surpresas futuras. A diferença é que essa verificação é uma escolha das partes, não uma barreira imposta pelo cartório.
Um sinal de que o mercado imobiliário está ficando mais justo
A decisão do CNJ faz parte de um movimento mais amplo de desburocratização do registro de imóveis no Brasil, que também passou pelo Marco Legal dos Cartórios (Lei nº 14.382/2022). O objetivo é tornar as transações imobiliárias mais ágeis e menos sujeitas a interpretações que criam obstáculos além do que a lei prevê, protegendo tanto quem compra quanto quem vende.
Direitos que existem no papel só funcionam quando as pessoas sabem que eles existem. Num mercado onde uma negociação pode envolver décadas de economia, conhecer os limites do que um cartório pode ou não exigir faz toda a diferença na hora de fechar o negócio com segurança.
Se você conhece alguém que está comprando ou vendendo um imóvel em 2026, compartilhe essa informação. Pode evitar uma dor de cabeça desnecessária na reta final de um negócio importante.