Uma atualização regulatória na Espanha está causando impacto direto no bolso de milhões de condôminos. O Real Decreto 355/2024, combinado com a nova Instrução Técnica Complementar ITC AEM 1, obriga todos os condomínios espanhóis a adequar seus elevadores a novos padrões de segurança, com custos que podem chegar a €40.000 (aproximadamente R$ 240.000) por equipamento nas reformas mais abrangentes. O caso serve de alerta para síndicos e condôminos brasileiros, que têm obrigações equivalentes que muitos desconhecem.
O que a nova norma espanhola exige dos condomínios e qual é o prazo?
A regulamentação espanhola determina um conjunto de adequações obrigatórias que serão exigidas durante as inspeções periódicas, quando forem detectadas deficiências graves ou quando houver troca de empresa de manutenção. As principais exigências incluem instalação de barreiras fotoelétricas para evitar prisionamento nas portas, sistemas de comunicação direta com serviços de emergência, melhorias na nivelação da cabine para prevenir quedas na entrada e saída, mecanismos de travamento por excesso de peso e, nos edifícios mais antigos, substituição de componentes estruturais de madeira por aço.
Os prazos variam conforme a idade do equipamento. Elevadores instalados antes de abril de 1967 terão entre três e oito anos para se adequar. Os demais terão até uma década. O problema é que a Espanha tem mais de 1,1 milhão de elevadores em funcionamento, dos quais cerca de 40% superam 20 anos de uso, exatamente o perfil que mais exigirá investimento. As intervenções mais simples podem custar €1.000, mas uma reforma integral chega a €40.000, o que forçará muitas comunidades a aprovar derramas extraordinárias.
Quais são os custos reais e quem paga a conta nos condomínios espanhóis?
A distribuição dos custos segue o mesmo modelo vigente no Brasil: os condôminos pagam proporcionalmente à sua fração ideal no edifício. Quando o valor da adequação ultrapassa o fundo de reserva disponível, a assembleia pode aprovar uma derrama extraordinária, equivalente à nossa cota extra condominial, para cobrir os gastos. O setor espanhol de elevadores, representado pela Federação Empresarial de Ascensores (FEEA), reconhece que a modernização é necessária, mas alerta que muitas comunidades terão dificuldades para absorver o custo em um momento em que os gastos de manutenção predial já estão elevados.
LeiaTambém
O impacto é especialmente significativo nos condomínios com elevadores instalados nas décadas de 1960 e 1970, onde a reforma pode envolver substituição total da cabine, do sistema de tração, das portas e das instalações elétricas, chegando ao teto de €40.000 por equipamento. Em edifícios com múltiplos elevadores, o investimento total pode facilmente ultrapassar €100.000.
O Brasil tem regras equivalentes para manutenção e inspeção de elevadores?
Sim, e são mais rigorosas do que muitos síndicos imaginam. No Brasil, a manutenção e inspeção de elevadores são reguladas principalmente pela ABNT NBR 16.083, que estabelece os requisitos para conservação e manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras, e pela ABNT NBR 16.858, que define os requisitos de segurança para construção e instalação de elevadores de passageiros. A manutenção preventiva é obrigatória com frequência mínima mensal, realizada por profissional habilitado com registro ativo no CREA.
Além das normas federais, muitos municípios brasileiros têm legislação própria. São Paulo, por exemplo, exige inspeção anual com laudo técnico e emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), sob pena de interdição do equipamento pelo órgão fiscalizador. O descumprimento das obrigações de manutenção responsabiliza civil e criminalmente o síndico e o condomínio em caso de acidente.
Quais são os sinais de que um elevador precisa de adequação urgente no Brasil?
O estado de conservação do elevador é responsabilidade direta do síndico, que pode responder pessoalmente por omissão em caso de acidente. Os principais indicadores de necessidade de intervenção são:
- Ausência de barreira fotoelétrica nas portas: equipamentos mais antigos sem esse dispositivo oferecem risco de prisionamento e devem ser adequados com prioridade.
- Cabine que não nivela corretamente com o andar: desnível acima de 2 cm na parada é causa frequente de quedas na entrada e saída.
- Ausência de interfone ou sistema de comunicação de emergência: obrigatório pela ABNT NBR 16.858 para acionar socorro em caso de pane.
- Equipamento com mais de 20 anos sem modernização: sistemas de tração, painéis elétricos e portas antigas apresentam risco crescente de falha.
- Laudo de inspeção vencido: em cidades que exigem ART anual, laudo fora do prazo já configura irregularidade passível de interdição.
O que os condôminos brasileiros devem fazer diante desse cenário?
O primeiro passo é solicitar ao síndico a cópia do contrato de manutenção vigente e o último laudo de inspeção. Se o condomínio não tiver laudo atualizado ou se o equipamento apresentar qualquer das irregularidades listadas acima, a assembleia deve ser convocada para deliberar sobre a adequação e seu financiamento. Quanto mais cedo a adequação for planejada, menor o risco de uma cota extra emergencial de alto valor.
O caso espanhol mostra que regulamentações mais exigentes chegam cedo ou tarde, e quando chegam de surpresa, o custo é sempre maior. Síndicos que já mantêm o elevador em conformidade com as normas vigentes estão protegidos juridicamente e evitam o cenário mais temido: um acidente, uma vítima e uma responsabilidade que poderia ter sido evitada. Compartilhe com quem mora em condomínio e nunca prestou atenção em quando foi a última inspeção do elevador do prédio.