A convivência em condomínios costuma gerar conflitos quando um morador realiza obras em sua unidade e isso afeta a configuração do edifício ou o uso das áreas comuns. A decisão do Tribunal Provincial de Málaga, em 2 de julho de 2025, ilustra bem esse cenário ao reforçar que, em comunidades condominiais, a liberdade individual para reformar encontra limites claros nas regras coletivas previamente estabelecidas.
Por que o muro na vaga de garagem resultou em ordem de demolição
No caso julgado em Málaga, uma moradora construiu um muro entre sua vaga de garagem e o depósito, sem pedir autorização prévia à associação de proprietários. Em assembleia extraordinária de janeiro de 2020, a maioria dos condôminos decidiu exigir a remoção da obra em uma semana, sob pena de medidas judiciais.
O companheiro da proprietária, que a representava, reconheceu na reunião que não havia pedido autorização e chegou a concordar com a demolição. Mesmo assim, a condômina ajuizou ação para anular a decisão assemblear, mas o Tribunal de Primeira Instância nº 4 de Torremolinos rejeitou o pedido, tratando essa admissão como verdadeira confissão da irregularidade.
Obras em condomínio podem exigir demolição imediata
A dúvida sobre se uma obra em condomínio pode ser demolida surge quando a intervenção é feita sem aprovação. Tribunais espanhóis e brasileiros reconhecem a legitimidade da comunidade para exigir a restauração ao estado anterior quando a construção altera a configuração geral do prédio ou o uso de áreas comuns.
LeiaTambém
Em muitos julgados, a ordem de demolição se apoia na convenção condominial, na legislação de propriedade horizontal e em deliberação assemblear. A admissão em ata de que a obra foi feita sem permissão, bem como a constatação de benefício exclusivo a um condômino, costuma reforçar a decisão de remover a construção irregular.
Como a lei regula obras em condomínios no Brasil e na Espanha
Na Espanha, a Lei de Propriedade Horizontal proíbe o condômino de modificar elementos comuns ou a configuração externa do edifício sem autorização da comunidade. Alterações que ampliam, na prática, a área de uma unidade ou modificam a planta do prédio exigem aprovação expressa e, em certos casos, até unanimidade.
No Brasil, a Lei nº 4.591/1964 e o Código Civil adotam lógica semelhante: é vedado alterar fachada, estrutura ou partes comuns sem deliberação em assembleia, respeitando o quórum da convenção. Vagas de garagem, depósitos e áreas técnicas são exemplos de espaços em que qualquer fechamento ou incorporação requer análise coletiva, sob pena de ação judicial para remoção.
Como evitar abuso de direito e conflitos em obras condominiais
Discussões sobre abuso de direito surgem quando o morador entende que o condomínio está usando seus poderes apenas para prejudicar. A legislação espanhola e a jurisprudência brasileira consideram abuso situações com dano injustificado, intenção de causar prejuízo ou exercício anormal de um direito previsto em lei.
Para reduzir litígios e dar transparência ao processo de reformas, é útil que o condomínio estruture um fluxo padrão, com etapas claras para todos. Entre as medidas práticas mais usadas, destacam-se:
- Consulta prévia à convenção e ao regulamento interno antes de planejar a obra.
- Elaboração de projeto básico, com planta ou croqui, para análise da administração ou assembleia.
- Pedido formal de autorização, com registro da decisão em ata.
- Obtenção de laudo técnico quando houver possível impacto em estrutura, ventilação, segurança ou circulação.
- Guarda de todos os documentos e comunicações relacionadas à autorização.
Como manter a convivência em equilíbrio diante de reformas em condomínio
Ao seguir procedimentos claros e respeitar convenções, regulamentos internos e leis nacionais de propriedade horizontal, o condomínio equilibra o direito de cada morador de adaptar sua unidade com o interesse coletivo em preservar segurança, harmonia e configuração do edifício. Registros em ata, notificações e decisões coerentes entre casos semelhantes reduzem alegações de perseguição ou favorecimento.
Se há uma obra irregular em discussão, não espere o conflito explodir ou virar processo judicial: busque orientação jurídica especializada, convoque a administração para dialogar e leve o tema à assembleia com urgência. Agir agora, com transparência e firmeza, é decisivo para evitar prejuízos maiores, demolições forçadas e uma convivência marcada por ressentimentos duradouros.