Quando a entrega de um imóvel atrasa além do combinado, a frustração não fica só na espera pelas chaves. Uma questão que vem ganhando destaque é a devolução da comissão de corretagem quando a culpa é da construtora ou incorporadora, tema recentemente analisado pelo STJ em decisão que afeta diretamente quem compra imóvel na planta.
O que decidiu o STJ?
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o tema sob o rito dos recursos repetitivos, definiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora ou incorporadora, o prazo para o comprador pedir a devolução da comissão de corretagem é de dez anos (prazo prescricional decenal).
O tribunal também esclareceu que esse prazo não começa na assinatura do contrato nem na data prevista para a entrega das chaves. Ele passa a ser contado a partir do momento em que o comprador fica ciente da recusa da construtora ou incorporadora em devolver os valores pagos de corretagem.
Na prática, isso significa que o consumidor não precisa se apressar imediatamente após o atraso ou após a rescisão do contrato: o marco é a negativa formal ou inequívoca da empresa em reembolsar os valores pagos a título de corretagem.
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Por que não é 3 anos?
Já existe o Tema 938 do STJ, que prevê prazo de três anos para discutir cláusulas abusivas relacionadas à cobrança de corretagem, quando há transferência indevida desse custo ao consumidor, com fundamento em enriquecimento sem causa.
Na nova tese, a situação é distinta: discute-se a resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora, especialmente pelo atraso na entrega. Trata-se de responsabilidade contratual, o que justifica o prazo de dez anos, mais adequado à natureza do vínculo entre as partes.
Em outras palavras, quando o problema está na forma como a corretagem foi cobrada, aplica-se, em regra, o prazo de três anos. Quando o problema é o descumprimento do contrato de compra e venda (como atraso relevante na obra que leva à rescisão), aplica-se o prazo de dez anos para pedir a restituição da corretagem.
Como pedir a restituição?
Essa tese do STJ vale quando o comprador busca recuperar os valores pagos de comissão de corretagem em razão de atraso relevante na entrega do imóvel, imputado à construtora ou incorporadora, e pede a resolução do contrato. Nessa hipótese, entende-se que o negócio não foi cumprido como prometido.
Para compreender melhor quando esse direito costuma ser reconhecido, é importante considerar alguns elementos que frequentemente aparecem nesses processos e delimitam o contexto da restituição da corretagem:
- Atraso significativo: atraso relevante, e não de poucos dias, em relação ao prazo contratual.
- Culpa da construtora/incorporadora: o atraso deve ser atribuível à empresa responsável pela obra.
- Resolução do contrato: o comprador desiste do negócio ou pede o rompimento por inadimplemento.
- Pedido formal de devolução: o comprador solicita expressamente a restituição dos valores pagos.
- Recusa da empresa: a negativa em devolver a quantia marca o início do prazo de dez anos.
É recomendável que o pedido de devolução seja formalizado por escrito (e-mail, carta com AR ou notificação extrajudicial), para que haja prova clara da data da recusa e, consequentemente, do início da contagem do prazo prescricional.
Quando a tese é aplicada?
O STJ delimitou que o entendimento sobre o prazo de dez anos para restituição da comissão de corretagem se aplica apenas quando o pedido é direcionado à construtora ou à incorporadora, responsáveis pelo empreendimento e pelo atraso que levou à rescisão contratual.
O tribunal ressaltou que essa tese não alcança ações movidas diretamente contra a empresa de corretagem, a imobiliária ou o corretor, nas quais o debate se volta à prestação do serviço de intermediação, com prazos e fundamentos distintos.
A discussão ganhou ainda mais visibilidade depois que páginas especializadas em direito imobiliário começaram a explicar a tese nas redes sociais. O perfil Saiba Mundo Jurídico, que reúne forte engajamento e esclarece decisões recentes do STJ, publicou um vídeo detalhando por que o prazo de dez anos se aplica nesses casos e como isso muda a estratégia dos compradores:
O que muda para o comprador?
No caso que deu origem à tese, o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) já havia aplicado o prazo de dez anos, por se tratar de responsabilidade contratual. Mesmo após acordo entre as partes, o STJ manteve o julgamento do tema, reconhecendo sua relevância nacional e impacto em milhares de contratos.
Essa definição reforça a segurança jurídica para compradores que enfrentam atrasos na entrega de imóveis e ajuda a organizar melhor as expectativas de todos os envolvidos nesses contratos imobiliários.
Na prática, o consumidor passa a ter mais tempo para buscar seus direitos, pode estruturar melhor a prova do atraso e da culpa da construtora e negociar com mais clareza, sabendo que a recusa formal da empresa em devolver a corretagem é o ponto de partida do prazo de dez anos para ingressar com ação judicial.