Em um caso hipotético, o comprador escolhe um apartamento na planta anunciado com piscina e academia, assina o contrato e depois descobre que a piscina foi retirada. Uma mudança desse tamanho não pode ser tratada como detalhe: publicidade, contrato, projeto aprovado e memorial de incorporação precisam ser comparados.
Por que a piscina pode fazer parte do que foi realmente comprado?
Quem compra antes da obra ficar pronta decide olhando plantas, maquetes, anúncios e documentos. A área de lazer pode pesar tanto quanto o tamanho do apartamento, principalmente quando o empreendimento é vendido destacando piscina, academia ou outras estruturas comuns.
O Código de Defesa do Consumidor determina no artigo 30 que informação ou publicidade suficientemente precisa obriga o fornecedor e integra o contrato. Por isso, uma promessa objetiva usada na venda pode ter efeito jurídico mesmo quando apareceu fora das páginas principais do contrato.
Quais documentos precisam ser colocados lado a lado?
Antes de concluir que houve mudança irregular, é preciso saber exatamente o que estava registrado e prometido. Uma imagem meramente ilustrativa não tem o mesmo peso de uma planta, de uma cláusula contratual ou de uma área comum descrita formalmente no memorial.
Os principais documentos são:
A Lei de Incorporações permite retirar uma área comum livremente?
A regra é bastante restritiva. A Lei nº 4.591 estabelece no artigo 43, inciso IV, que o incorporador não pode alterar o projeto, especialmente quanto à unidade do comprador e às partes comuns, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal.
Por isso, seria necessário verificar:
- Se a piscina constava do projeto registrado.
- Se aparecia no memorial da incorporação.
- Se foi prometida de forma objetiva na venda.
- Qual justificativa foi dada para a retirada.
A própria lei exige que o memorial de incorporação seja registrado antes da negociação das futuras unidades. Entre os documentos estão projeto aprovado, cálculo das áreas, especificações da obra e descrição das partes comuns.
O comprador pode exigir mais do que uma explicação?
Quando a relação é de consumo e uma oferta não é cumprida, o artigo 35 do CDC dá alternativas ao consumidor. Dependendo do caso, ele pode buscar o cumprimento da obrigação, aceitar prestação equivalente ou rescindir o negócio com restituição do que pagou e eventuais perdas e danos.
As possibilidades precisam ser avaliadas conforme os documentos:
| Situação | Documento forte | Efeito possível |
|---|---|---|
| Piscina no projeto Parte comum registrada | Projeto e memorial | Mudança restrita |
| Piscina na publicidade Oferta precisa | Anúncios e material de venda | Oferta vinculante |
| Exigência legal Mudança obrigatória | Ato da autoridade competente | Exceção prevista |
No exemplo, a construtora poderia simplesmente eliminar a piscina?
Com os fatos apresentados, não seria seguro aceitar a retirada apenas porque a construtora decidiu mudar o empreendimento. Se a piscina fazia parte do projeto, das partes comuns registradas ou de uma oferta suficientemente precisa, existem regras que limitam alterações unilaterais.
O comprador deveria guardar publicidade, contrato, plantas e acessar a documentação do memorial no Registro de Imóveis. A Lei nº 4.591 permite que interessados solicitem cópia dos documentos arquivados. Esses registros mostram se a piscina era apenas uma imagem genérica ou uma característica efetivamente incorporada ao empreendimento contratado.