O mercado imobiliário tem a faca e a CEMIG, o queijo

Matéria publicada no último dia 22 no Jornal O Estado de Minas dá conta de uma - louvável e necessária - iniciativa da Cemig, de se desfazer de imóveis subutilizados ou já sem interesse de uso pela empresa.

O esforço merece um duplo reconhecimento, tanto por - ao mesmo tempo - aliviar custos desnecessários e arrecadar dinheiro novo pela alienação dos imóveis, quanto por contribuir no esforço de regeneração da região central da cidade (com benefícios palpáveis no âmbito da Lei 11.873/24, recentemente aprovada), ao dar novo uso a edifícios propensos a invasão e degradação urbana.

• Olhar para o Centro, juntos

O prédio da Cemig citado na reportagem é emblemático, um caso concreto do nível de degradação urbana e humana que prospera no entorno de edifícios sem uso, subutilizados ou fechados.

Ali, o drama é potencializado pela localização, uma esquina numa rua sem saída por causa dos trilhos do metrô. O nível da degradação urbana assusta, com um acampamento que reúne dezenas de pessoas em desalento, viciados num profundo estado de miséria, alimentando traficantes na interseção entre o vício e o comércio de bens roubados. A questão ali é de segurança pública, por certo, mas também de saúde pública, assistência social e zeladoria. É a tempestade perfeita nos piores pesadelos de qualquer prefeito e gestor municipal.

É uma mancha mas, paradoxalmente, uma oportunidade de ouro que não depende de nada além de um belo prédio fechado e um empreendedor de visão, num esforço amparado pelos setores de saúde, segurança pública e assistência social municipais. O sucesso na alienação do imóvel poderá gerar uma bela história de regeneração que, partindo do abandono, mostra um caminho possível (quem sabe um novo padrão), uma parceria real na tangência entre o poder público e a iniciativa privada.

O poder público (e as empresas públicas) jamais demonstraram competência - e gosto - para manter, cuidar, dar manutenção e atualizar seu patrimônio imobiliário. Some-se a isso imóveis incríveis em locais privilegiadíssimos (locais que, talvez, nem fossem assim tão especiais na época em que foram construídos), e a equação pende fortemente em favor da transferência desse patrimônio para a iniciativa privada e para o mercado imobiliário.

Mas… o mais provável é que nada aconteça.

• Por que o Centro?

Que mudança alguma ocorra, e a situação de falta de segurança pública, de mazela social e degradação urbana permaneçam ou, pior, aumentem e piorem. E isso num momento em que a Prefeitura de Belo Horizonte se mobiliza pela regeneração do Centro.

• Uma boa ideia - regeneração Urbana

E pode não acontecer por um caso de excesso de zelo ou burocracia, por assim dizer, por conta de avaliações de preço excessivamente sofisticadas e acadêmicas, que acabam empurrando o valor a um patamar que iniba qualquer empreendimento lucrativo e saudável. Pode ser uma divergência entre o "contábil”, a “depreciação", o “valor patrimonial", a “atualização", “estudos comparativos” ou o que for, mas o fato é que, se o valor determinado para o leilão não for reconhecido como viável pelo mercado imobiliário, nada acontecerá.

Enxerguei a oportunidade, me encantei com a arquitetura do prédio, com a localização, com a proximidade com o Viaduto Santa Tereza, com a beleza da visada da esquina (quando sem o acampamento, claro), mas tenho a sensação de que o leilão termine, assim como o de 2019, sem propostas e sem venda (imagine um imóvel subutilizado/fechado que foi a leilão em 2019 e, desde então, nada?).

No final do dia, um imóvel (qualquer imóvel) possui um valor patrimonial, e um valor de mercado. O valor patrimonial tem relação com o investimento, inflação e atributos intangíveis Já o valor de mercado, apenas com o momento e com a viabilidade econômica do empreendimento para o qual o imóvel esteja sendo avaliado. Não raro, os dois valores são diferentes (muito diferentes, eventualmente) e, não raro, as avaliações e perícias consideram buscam uma média (ou uma “equalização") entre esses dois parâmetros, inflando o valor mínimo do leilão (e comprometendo seu resultado).

• Retrofit ou regeneração?

A regeneração urbana tem muitos agentes, é verdade, e não é possível que aconteça sem que vários desses agentes estejam alinhados em visão, pensamentos e, mais importante, expectativas.

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O mercado imobiliário tem a faca, e a Cemig o queijo. A Prefeitura tem a todos na mão que, neste momento, é uma mão gentil (pela Lei 11.873/24, seus benefícios e a disposição de analisar os projetos e emitir o Alvará de Construção muito rapidamente).

Fundamental mesmo é que a Cemig (e demais instituições públicas proprietárias de imóveis desocupados) e o mercado imobiliário ajustem suas expectativas, forçando uma aproximação do valor patrimonial para o valor em que um imóvel se viabiliza num empreendimento imobiliário. Quanto mais rápido isso ocorrer, mais rápido novos empreendimentos e a regeneração urbana acontecerão.