O preço alto dos imóveis no Brasil não é fruto da especulação sem limites. Essa, pelo menos, é a avaliação do diretor de Fiscalização do Banco Central (BC), Anthero Meirelles, que garante não existir qualquer sinal de bolha imobiliária no país. “Aqui, o preço do ativo não sobe sem justificativa econômica. Além disso, praticamente não há segunda hipoteca (do bem) e mais de 90% dos imóveis são para moradia (própria)”, assinalou.
O assunto ganhou a atenção do BC após diversas análises de especialistas do setor alertarem para o risco de queda forte dos preços após a realização da Copa do Mundo, em junho. “A gente acompanha o debate (sobre a bolha imobiliária) e precisa responder com dados concretos (a essas preocupações)”, disse Meirelles.
A resposta foi um estudo inédito do BC, publicado ontem, que traz simulações de variação de preços e seus respectivos impactos nos resultados de bancos que operam o crédito imobiliário. O objetivo era verificar se uma queda muito forte nos preços poderia provocar quebradeira no sistema financeiro, com mutuários devolvendo imóveis aos bancos. Com isso, a instituição quis afastar de vez o receio de que o Brasil possa viver situação semelhante à que os Estados Unidos viveram durante a crise das hipotecas podres (subprime), que desencadeou a maior crise econômica desde 1929.
O BC traçou cenários diferentes para avaliar o comportamento dos preços dos imóveis no país. A cada simulação de queda, media a capacidade do mutuário em honrar a dívida, mesmo que o empréstimo contraído ficasse mais caro que o valor do imóvel. No pior cenário traçado, o BC previu queda de 33% no preço dos imóveis.
O número não foi escolhido à toa. “Esse percentual foi o mesmo verificado na bolha do subprime dos Estados Unidos, mas lá essa deterioração nos preços ocorreu entre abril de 2006 e maio de 2009. Aqui, no nosso teste, eles caíram 33% em um dia”, disse. Mesmo nesse cenário, lembra Meirelles, o estudo indicou que nenhum banco teria problemas para continuar em funcionamento.
Apenas na hipótese de o preço do imóvel cair abaixo de 90% do valor da dívida é que o empréstimo seria considerado impagável, diz o estudo. Mas Meirelles descarta uma situação tão extrema. “Não acredito em nenhuma mudança grande em relação a preço de imóveis no país”, disse. “Mesmo essa visão sobre a Copa (provocar uma queda abrupta nos preços) é exacerbada”, apontou. A razão para isso, ele disse, é o próprio comportamento da economia. “Como estamos num livre mercado, se há irracionalidade (nos preços), a tendência é que ela seja corrigida.”
DESACELERAÇÃO
O diretor recordou que os preços já desaceleraram nos últimos meses, conforme mostra o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais (IVG-R), um indicador preparado pelo próprio BC. Os imóveis crescem hoje em ritmo pelo menos duas vezes menor que o verificado no auge do movimento de valorização imobiliária, em 2009. Em agosto daquele ano, as residências no país valorizaram, em média, 1,93%. Já em agosto do ano passado, o último dado disponível, essa alta havia sido de 0,74%. “Mesmo que houvesse uma hecatombe nos preços, nossas instituições bancárias teriam capacidade para absorver isso”, garantiu Meirelles.