Aluguel consignado: a garantia que não é bem uma garantia e a possibilidade
Devolver às partes a liberdade de compor as garantias conforme o risco concreto de cada contrato é corrigir uma distorção de três décadas
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Arthur Thomazi
Advogado, especialista em Direito e Negócios Imobiliários, sócio do C2T Advogados
A Câmara dos Deputados aprovou, em 12 de agosto, o Projeto de Lei (PL) 462/2011, que institui a consignação em folha de pagamento de aluguéis e encargos locatícios, o já apelidado “aluguel consignado”. O texto, que tramitava desde 2011 e agora segue ao Senado, foi recebido pelo mercado como a criação de uma nova modalidade de garantia locatícia. É compreensível: foi assim que o próprio legislador o batizou, inserindo a consignação no rol de garantias do art. 37 da Lei do Inquilinato.
Na minha perspectiva, porém, o batismo está errado. E a mudança mais profunda do texto aprovado não é o aluguel consignado, e sim a revogação de dois dispositivos que passou quase despercebida no noticiário.
Quando o projeto passou pela Comissão de Constituição e Justiça, em dezembro do ano passado, comentei publicamente que o texto não resolvia o problema central do risco de inadimplência na locação. Esse risco nunca se resumiu a receber o aluguel em dia: envolve, sobretudo, o tempo, o custo e a incerteza entre o inadimplemento e a efetiva desocupação do imóvel, somados aos danos e encargos que costumam aparecer na devolução. O texto final enfrentou essa lacuna, mas não pela via que se imagina.
Comecemos pelo conceito. Consignação em folha não é garantia; é meio de pagamento. Garantia, em sentido próprio, pressupõe um patrimônio ou uma obrigação de terceiro que responda pelo inadimplemento, como a fiança, a caução, o seguro-fiança ou a cessão fiduciária. A consignação apenas automatiza o adimplemento enquanto existir salário e desaparece quando o risco se materializa, na demissão. Não cobre danos ao imóvel nem encargos posteriores à desocupação. O desconto em folha reduz a inadimplência corrente, e isso tem valor. Mas quem enxergar nele um substituto das garantias tradicionais vai se decepcionar: na prática, elas continuarão a ser exigidas.
É aqui que o texto aprovado surpreende positivamente. Sua cláusula revogatória (art. 7º) revoga expressamente o parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/91, que desde 1991 comina nulidade à estipulação de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato, e o inciso II do art. 43, que tipifica a exigência de mais de uma garantia como contravenção penal. A liberação vale para todos os contratos de locação, residenciais e não residenciais, com ou sem consignação envolvida.
É difícil exagerar o alcance dessa mudança. Há mais de três décadas o locador brasileiro é obrigado a concentrar toda a sua proteção em uma única garantia. O resultado é conhecido: exigências desproporcionais sobre essa garantia única, candidatos tecnicamente bons reprovados por um filtro binário, imóveis fechados e um prêmio de risco embutido nos aluguéis.
Com a revogação, abre-se a possibilidade de contingenciar o risco em camadas: caução somada à fiança, consignação somada ao seguro-fiança, uma garantia líquida para a inadimplência corrente e outra, de cobertura ampla, para danos e desocupação. Para o locatário, combinações de garantias menores podem ser mais acessíveis do que uma única garantia robusta, o que tende a ampliar a aprovação de candidatos hoje excluídos do mercado formal e a reduzir o custo global da locação. A nova dinâmica de aprovação de locatários virá daí, não do desconto em folha.
Dito isso, o texto merece leitura atenta em três pontos.
Primeiro, os limites. O desconto de aluguel e encargos fica restrito a 30% da remuneração disponível do trabalhador, conceito que já desconta as retenções obrigatórias. Na vida real, o aluguel disputará essa margem com o crédito consignado já contratado. Para uma parcela relevante do público-alvo, justamente a de menor renda e maior endividamento, a margem pode simplesmente não existir.
Segundo, a nova dispensa da multa por devolução antecipada. O locatário demitido, cujo contrato seja garantido por consignação, poderá devolver o imóvel sem multa, notificando o locador com no mínimo trinta dias de antecedência. É uma opção de saída sem custo, embutida por lei no contrato, que o locador precisará precificar.
Terceiro, os contrapesos. A extinção do vínculo empregatício autoriza a exigência de substituição da garantia, e a recusa do locatário abre caminho para a denúncia do contrato. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fim do contrato de trabalho autoriza a retomada do imóvel. E a consignação não pode ser suspensa unilateralmente pelo inquilino. São respostas parciais, mas reais, à crítica que fiz em dezembro.
A revogação da proibição de dupla garantia é, portanto, muito bem-vinda, e há muito devida. A vedação de 1991 partia de uma premissa paternalista que o tempo desmentiu: proibir a cumulação não protegeu o locatário, apenas concentrou a exigência em garantias únicas cada vez mais pesadas e empurrou para fora do mercado formal quem não conseguia atendê-las. Devolver às partes a liberdade de compor as garantias conforme o risco concreto de cada contrato é corrigir uma distorção de três décadas. Para as situações-limite, o ordenamento já dispõe da boa-fé objetiva e da proporcionalidade.
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O projeto ainda não é lei: segue ao Senado, onde pode ser alterado; se for, retorna à Câmara. A atenção do mercado estará no aluguel consignado e nas estimativas de beneficiários. A minha estará na revogação da proibição de dupla garantia, porque é ela que, silenciosamente, redesenha a arquitetura de garantias da locação brasileira. Uma mudança que merece ser preservada no Senado, e não atravessar a próxima etapa tão despercebida quanto passou pela cobertura da aprovação.
