Uma reforma que parecia simples terminou com uma ordem judicial de desfazimento completo da obra e uma conta alta pela reconstrução. Em fevereiro de 2026, o Supremo Tribunal da Espanha determinou que uma proprietária de Valência, que havia derrubado parte da fachada posterior do prédio para conectar seu estabelecimento comercial a um armazém de outro condomínio vizinho, deveria reconstruir tudo exatamente como estava antes. A decisão expõe com clareza um limite que muitos proprietários ignoram: reformar dentro do próprio imóvel não autoriza mexer em elementos que pertencem a todos.
O que a proprietária fez e por que o Supremo considerou a obra ilegal?
A proprietária removeu grande parte da fachada posterior do prédio, classificada como área comum, para criar uma passagem entre dois imóveis de sua propriedade e um depósito pertencente a outro condomínio. A obra foi realizada sem nenhuma consulta ou aprovação dos demais condôminos. O resultado foi a fusão física de unidades pertencentes a dois edifícios juridicamente distintos numa única área comercial contínua.
O Supremo identificou três violações centrais: fachadas e paredes externas são elementos comuns que nenhum proprietário pode alterar unilateralmente; a obra comprometeu a configuração estrutural do edifício de forma permanente; e a conexão física entre condomínios distintos criou ambiguidade jurídica sobre responsabilidades em caso de danos ou acidentes. Com base nesses fundamentos, a corte ordenou a reconstrução integral da parede às custas da proprietária.
O que a Lei de Condomínio brasileira diz sobre obras que afetam áreas comuns?
No Brasil, o Código Civil (artigos 1.335 a 1.341) e a Lei n.º 4.591/1964, que regula os condomínios em edificações, estabelecem regras equivalentes. O princípio é o mesmo: o condômino tem direito de usar livremente sua unidade, mas está proibido de realizar obras que comprometam a estrutura, a segurança ou a estética do edifício, ou que alterem áreas de uso comum, sem aprovação em assembleia.
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As situações que obrigam aprovação prévia dos condôminos no Brasil incluem obras que afetem a estrutura do edifício, modificações em fachadas, demolição ou abertura de paredes que dividem unidades de áreas comuns, conexão entre unidades distintas que altere a planta original, e obras que reduzam ou alterem áreas de circulação coletiva. A aprovação em assembleia geralmente exige maioria qualificada dos condôminos presentes, dependendo da natureza da obra e do que prevê a convenção de cada condomínio.
Quais obras dentro do próprio apartamento não precisam de aprovação do condomínio?
A confusão mais comum é acreditar que “dentro do meu imóvel posso fazer qualquer coisa”. O que o condômino pode fazer livremente são obras que não afetem a estrutura do prédio, não alterem áreas comuns e não comprometam a segurança ou os serviços coletivos. Geralmente dispensam aprovação condominial: pintura interna, troca de revestimentos de piso e parede, substituição de louças e metais sanitários, instalação de ar-condicionado sem furos na fachada e reformas de marcenaria interna.
Mesmo dentro do próprio imóvel podem exigir aprovação: demolição de paredes internas que sejam de sustentação ou de vedação de shafts, abertura de vãos na fachada ou em paredes comuns, instalação de equipamentos que gerem vibração acima do tolerado pela norma de desempenho acústico, e modificações que interfiram nas instalações hidráulicas ou elétricas coletivas do edifício.
O que acontece com o condômino que faz obra irregular e se recusa a desfazê-la?
No Brasil, as consequências para quem realiza obra irregular em condomínio e se recusa a regularizar ou desfazer são progressivas. O síndico tem obrigação legal de notificar o condômino, aplicar as multas previstas na convenção e, se necessário, ingressar com ação judicial de obrigação de fazer ou desfazer. O condômino pode ser condenado a desfazer a obra às suas próprias custas, pagar multa diária por descumprimento da ordem judicial e ressarcir os demais condôminos por eventuais danos causados pela obra irregular.
Como evitar esse tipo de conflito antes de iniciar qualquer reforma?
A lição central do caso espanhol é universal: antes de qualquer obra que toque em paredes externas, fachadas, pilares, shafts ou qualquer elemento que possa ser interpretado como comum, consulte a convenção do condomínio, apresente o projeto ao síndico e, se necessário, leve o pedido à assembleia. Obtenha a aprovação por escrito, com ata da reunião, antes de contratar qualquer serviço de demolição ou construção.
O custo jurídico e financeiro de desfazer uma obra irregular é quase sempre muito maior do que o de pedir autorização antes de começar. Pagar um consultor jurídico especializado em direito condominial para revisar o projeto custa uma fração do que custa uma ação judicial que pode durar anos. Compartilhe com quem está planejando uma reforma no condomínio e ainda não verificou o que a convenção do prédio permite ou proíbe.