O relógio marcava 7h30 da manhã quando Mariana Alves, 34 anos, analista de sistemas, recebeu uma notificação de despejo na portaria do prédio em Campinas (SP). O que mais chamou a atenção foi o fato de todos os aluguéis estarem pagos em dia, revelando uma realidade pouco conhecida: cumprir o pagamento não é, por si só, garantia de permanência no imóvel, especialmente diante das discussões recentes sobre despejo judicial e possíveis procedimentos extrajudiciais.
Por que Mariana recebeu uma notificação de despejo mesmo pagando em dia
O caso de Mariana mostra que o pagamento do aluguel é só uma das obrigações do inquilino. No condomínio, constavam registros de festas frequentes, barulho de madrugada, uso irregular da garagem e reformas internas sem autorização, tudo reportado ao síndico e, depois, ao locador.
No contrato, havia cláusulas claras sobre respeito às normas condominiais, necessidade de autorização por escrito para reformas, uso exclusivamente residencial e dever de conservação do imóvel. Com base nesses pontos, o proprietário reuniu provas e propôs uma ação de despejo por denúncia cheia, alegando descumprimento contratual relevante.
Em quais situações é possível o despejo mesmo com aluguel em dia
Pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o locador pode pedir o imóvel de volta mesmo que não haja atraso de pagamento, desde que exista outro motivo legítimo. Isso envolve, por exemplo, uso inadequado, comportamento antissocial, danos ao imóvel ou necessidade de uso próprio do proprietário.
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Entre as hipóteses mais comuns que podem levar ao despejo de inquilino adimplente, a lei e a prática dos tribunais apontam situações que vale conhecer com atenção:
- Uso indevido do imóvel, como transformar residência em ponto comercial sem previsão contratual;
- Descumprimento de cláusulas, incluindo sublocação não autorizada ou reformas não aprovadas;
- Danos significativos à estrutura, segurança ou valorização do imóvel;
- Comportamento antissocial, com reclamações reiteradas de barulho e conflitos com vizinhos;
- Retomada para uso próprio do proprietário ou familiar, nos casos previstos em lei;
- Necessidade de obras urgentes incompatíveis com a permanência do inquilino;
- Fim do prazo contratual sem interesse de renovação, com notificação nos prazos legais.
Quais são os tipos de ação de despejo mais comuns
A Lei do Inquilinato prevê diferentes ações de despejo, cada uma com fundamento específico. Em situações como a de Mariana, é essencial entender qual modalidade está sendo utilizada, pois isso afeta direitos, prazos e possibilidades de defesa do inquilino.
- Ação de despejo por falta de pagamento
Voltada à inadimplência, permite ao inquilino evitar o despejo se pagar a dívida dentro do prazo legal. O Projeto de Lei nº 3.999/2020, aprovado na CCJ da Câmara em junho de 2025 e ainda em tramitação, discute a criação de um procedimento de despejo extrajudicial via cartório para esses casos específicos. - Ação de despejo por denúncia vazia
Aplica-se, em certos contratos residenciais, quando o locador pode retomar o imóvel sem justificar motivo específico, desde que cumpra os prazos e condições previstos em lei, principalmente em contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. - Ação de despejo por denúncia cheia
Abrange hipóteses em que o despejo é apoiado em motivo determinado, como infrações contratuais, necessidade de uso próprio ou realização de obras urgentes, exigindo prova concreta do descumprimento.
Quais leis e direitos protegem locador e inquilino em casos de despejo
A situação de Mariana se apoia principalmente na Lei nº 8.245/1991, que disciplina locações urbanas e distribui direitos e deveres entre proprietário e inquilino. A lei exige motivo legítimo para o despejo, salvo nas hipóteses de denúncia vazia permitidas, e garante ampla defesa e contraditório ao locatário.
Além de prever obrigações como uso adequado, preservação do imóvel e respeito ao contrato, a legislação estabelece hipóteses de despejo por infração contratual, regras de notificação, prazos de desocupação e possibilidade de purga da mora em casos de atraso. O processo de Mariana segue em andamento em 2025, e caberá ao juiz avaliar se o conjunto de provas justifica a ruptura da locação, mesmo com pagamento em dia.
Como se proteger de um despejo e o que fazer se você estiver em risco
O caso de Mariana evidencia que conhecer o contrato, a convenção do condomínio e a Lei do Inquilinato é tão importante quanto pagar o aluguel em dia. Pequenas atitudes, como registrar comunicações por escrito, guardar notificações e buscar diálogo prévio com o locador, podem evitar conflitos e fortalecer sua posição em eventual processo.
Se você já recebeu notificação ou percebe risco concreto de despejo, não espere a situação se agravar: procure orientação jurídica imediatamente, leve seu contrato a um advogado ou defensor público e organize suas provas. Entender seus direitos hoje pode ser o fator decisivo para não perder seu lar amanhã; aja com urgência e informação antes que a decisão judicial seja definitiva.