Ao terminar um contrato de aluguel, muitas dúvidas surgem sobre o que realmente é obrigação do inquilino. Entre elas, uma das mais comuns é a exigência de devolver o imóvel com pintura nova. Na prática, a legislação brasileira não impõe essa obrigação automática, mas determina que o imóvel seja devolvido no mesmo estado de conservação em que foi recebido, considerando o uso normal ao longo do tempo.
O inquilino é realmente obrigado a devolver o imóvel com pintura nova?
De forma geral, o inquilino não é obrigado a entregar o imóvel com pintura nova. A obrigação principal, prevista no artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, é devolver o bem no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Assim, simples perda de brilho ou leve desgaste nas paredes dificilmente justifica exigir uma pintura completa.
O ponto de maior atrito costuma ser a interpretação de “uso normal”. Muitos proprietários entendem que qualquer marca autoriza cobrança de pintura, enquanto decisões judiciais tendem a reconhecer que o locador assume o risco do negócio, que inclui pequenos sinais de envelhecimento natural da estrutura e dos acabamentos.
O que é considerado desgaste natural na pintura do imóvel?
Desgaste natural é tudo aquilo que ocorre mesmo com o uso cuidadoso do imóvel, ao longo do tempo. Em contratos de vários anos, é esperado que a pintura não se mantenha idêntica à vistoria inicial, sendo normal algum nível de desbotamento, pequenas marcas e manchas discretas.
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Esses sinais não costumam caracterizar mau uso, mas sim o envelhecimento esperado do imóvel. Em geral, enquadram-se como desgaste natural situações como:
- Paredes levemente desbotadas pela ação do tempo e da luz;
- Marcas discretas de quadros, prateleiras ou móveis;
- Manchas superficiais que surgem com o uso cotidiano;
- Pequenos descascados próximos a rodapés ou batentes, dentro de limite razoável.
Em quais situações o inquilino precisa pintar o imóvel ao sair?
A obrigação de arcar com nova pintura costuma surgir quando há danos que ultrapassam o desgaste natural. Nesses casos, o inquilino responde por prejuízos decorrentes de mau uso, descuido ou alterações feitas sem posterior reparo, quando elas afetam de forma relevante a aparência das paredes.
Nem sempre será necessária pintura total; muitas vezes bastam reparos localizados. Porém, se o dano for extenso ou comprometer o conjunto visual, o custo para o locatário pode aumentar, especialmente em casos como buracos excessivos, manchas grandes ou pinturas personalizadas em cores fortes.
Cláusulas contratuais podem exigir pintura nova na saída do imóvel?
Alguns contratos de locação incluem cláusulas determinando que o inquilino entregue o imóvel com pintura nova ao final. Essa previsão pode ser válida se o imóvel tiver sido entregue com pintura recente e isso constar claramente na vistoria de entrada, preservando o equilíbrio entre as partes.
Para não ser considerada abusiva, a cláusula deve ser clara, proporcional e respeitar o direito ao desgaste natural. Disposições que imponham ônus excessivo, afastem por completo esse desgaste ou tentem repassar todo o custo de manutenção ao inquilino podem ser questionadas judicialmente.
Para você entender melhor, selecionamos o vídeo do advogado Willyam Nessy, que em seu canal do TikTok com mais de 150k de seguidores, explica sobre o assunto.
Como a vistoria de entrada e saída protege inquilino e proprietário?
A vistoria funciona como um retrato oficial do estado do imóvel antes e depois da locação, sendo essencial para evitar conflitos sobre pintura e conservação. Um laudo detalhado, com fotos e descrição minuciosa, facilita a identificação do que já existia e do que surgiu no período de uso.
Para que cumpra bem esse papel, a vistoria deve ser completa e objetiva, contemplando principalmente paredes, tetos e acabamentos. Entre os principais cuidados recomendados na elaboração do laudo, destacam-se:
- Descrição de cada ambiente, destacando paredes, tetos e eventuais danos;
- Fotos nítidas, com data, mostrando manchas, rachaduras e descascados;
- Registro de cores, tipo de tinta e reparos já visíveis na entrada;
- Assinatura das partes, confirmando concordância com o conteúdo do laudo.
Quando vale a pena buscar orientação jurídica sobre a pintura do imóvel?
A orientação jurídica é especialmente útil quando há discordância sobre a vistoria, retenção de caução, cobrança de pintura total sem laudo comparativo ou cláusulas consideradas abusivas. A leitura atenta da Lei do Inquilinato e a consulta ao texto oficial ajudam a esclarecer direitos e deveres de locador e locatário.
Em situações de impasse, a intermediação de advogados, defensoria pública ou órgãos de proteção ao consumidor pode evitar prolongamento do conflito. Planejamento, registro adequado desde o início da locação e informação correta tendem a reduzir custos inesperados, discussões desnecessárias e insegurança na fase de devolução das chaves.