O novo Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), instituído pela Lei nº 15.265/2025, publicada em 21/11/2025, passou a integrar o conjunto de ferramentas disponíveis para quem possui imóveis no Brasil e precisa organizar a própria vida fiscal, permitindo atualizar o valor dos bens para a realidade de mercado mediante pagamento antecipado, em condições específicas, de parte do imposto sobre ganho de capital, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, funcionando como potencial instrumento de planejamento tributário e patrimonial.
Como funciona hoje a tributação de imóveis no imposto de renda
Sem o REARP, a tributação de imóveis segue o modelo tradicional: o bem é declarado pelo custo de aquisição, isto é, pelo preço efetivamente pago na época da compra, sem qualquer correção monetária ao longo dos anos, mesmo em cenários de inflação elevada ou forte valorização imobiliária em determinadas regiões do país.
Na venda, a diferença entre o valor de aquisição e o valor de alienação é considerada ganho de capital, sujeita a alíquotas progressivas de até 22,5%, com redutores para imóveis adquiridos em períodos passados e hipóteses de isenção, como na venda de único imóvel dentro de certos limites ou na utilização do valor obtido para compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
O que muda com o REARP na atualização do valor de imóveis
O REARP permite que o proprietário atualize o valor do imóvel para um patamar mais próximo do mercado antes da venda, pagando 4% sobre a diferença entre o valor anterior e o valor atualizado, o que equivale a antecipar parte do imposto para reduzir o impacto futuro do ganho de capital em imóveis com forte valorização.
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Após a adesão, o novo valor passa a ser a base para apuração de futuras operações, de modo que, em uma venda posterior, o ganho de capital tende a diminuir, mas a escolha não é facilmente reversível e deve considerar o histórico do imóvel, já que imóveis muito antigos podem usufruir de redutores expressivos que, em alguns casos, já reduzem substancialmente o imposto devido na venda.
Como o REARP se aplica a pessoas jurídicas e estruturas empresariais
Como a Lei nº 15.265/2025 também alcança pessoas jurídicas, o REARP pode ser utilizado por holdings patrimoniais, sociedades imobiliárias e outras empresas que detenham imóveis, permitindo alinhar o valor contábil ao valor de mercado com carga tributária, em princípio, mais favorecida do que aquela aplicável em uma venda futura.
Nesses casos, é importante observar as normas infralegais que regulamentam o regime, prazos de adesão, forma de comprovação do valor de mercado, impactos na demonstração financeira e eventual influência em operações de M&A, distribuição de lucros e acesso a crédito.
Quando o REARP pode ser vantajoso para o contribuinte
A decisão de aderir ao REARP varia conforme o perfil do imóvel, o horizonte de tempo e os objetivos do contribuinte, sendo geralmente mais interessante em imóveis com grande defasagem entre o valor declarado e o valor de mercado, mantidos para o longo prazo e que não se enquadram nas hipóteses usuais de isenção ou redução do ganho de capital.
Antes de optar, é recomendável projetar cenários de valorização e permanência na carteira, avaliando a tributação com e sem o regime especial; nesse contexto, alguns fatores costumam ser analisados em conjunto para apoiar uma decisão mais consistente:
- Horizonte de tempo: venda em prazo muito curto pode transformar o pagamento de 4% em simples adiantamento de imposto, sem economia efetiva.
- Histórico de aquisição: imóveis antigos podem ter redutores relevantes, diminuindo a atratividade do REARP.
- Uso de isenções: quem pretende vender para comprar outro imóvel em até 180 dias deve avaliar se vale antecipar imposto em um bem possivelmente isento.
- Objetivos sucessórios: planejamentos envolvendo herança e doações podem alterar a utilidade prática da atualização prévia do imóvel.
Quais cuidados tomar antes de aderir ao REARP
Para avaliar o impacto do REARP, é essencial estimar de forma realista o valor de mercado do imóvel, com base em laudo, parecer técnico ou referências idôneas da região, pois uma avaliação superestimada pode levar ao pagamento de 4% sobre um ganho que não se concretizará no futuro, reduzindo a eficiência econômica do regime especial.
Também é fundamental mapear todos os benefícios fiscais já disponíveis para aquele bem, observar os prazos legais de adesão, guardar a documentação comprobatória das avaliações, verificar a necessidade de retificar declarações fiscais e considerar o planejamento patrimonial mais amplo, preferencialmente com apoio de profissionais especializados, a fim de mitigar riscos de autuação e maximizar os benefícios do regime.