A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mudou de forma significativa como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado no Brasil, esclarecendo que a base de cálculo correta é o valor de mercado do imóvel, e não valores tabelados ou arbitrados por prefeituras. O valor declarado pelo contribuinte passa a ser presumido como correto, salvo prova em contrário apresentada pelo município em processo administrativo próprio.
Como a decisão do STJ impacta a cobrança do ITBI
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça trouxe maior segurança jurídica ao afirmar que o cálculo do ITBI deve ser feito com base no valor de mercado, afastando a vinculação automática ao valor venal do IPTU ou valores de referência arbitrados. Isso corrige práticas anteriores das prefeituras e obriga análises individualizadas.
Com o valor de mercado como referência, os municípios não podem mais impor unilateralmente valores padrão para a apuração do imposto. O contribuinte ganha maior controle e previsibilidade sobre a cobrança.
O que muda ao adotar a presunção do valor declarado pelo comprador
A partir da decisão, o valor declarado pelo comprador na transação imobiliária é presumido verdadeiro e reflete o valor de mercado, salvo se a prefeitura, através de processo administrativo, provar o contrário. Isso reduz o risco de cobranças injustas e transfere ao poder público o ônus de contestar valores.
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Esse novo procedimento reforça o direito à ampla defesa e ao contraditório do contribuinte, pois o município não pode simplesmente arbitrar valores, devendo se justificar de modo fundamentado. Veja abaixo as principais consequências práticas dessa mudança:
- Maior transparência e justiça fiscal na cobrança do ITBI.
- Obrigatoriedade de justificativa administrativa para questionamento do valor declarado.
- Redução de conflitos judiciais e administrativos entre contribuintes e municípios.
Quais benefícios essa decisão traz para compradores recentes de imóveis
Contribuintes que pagaram ITBI sobre valor acima do mercado nos últimos cinco anos podem buscar a restituição da diferença. Com o novo entendimento, decisões judiciais têm reconhecido esse direito nos casos em que houve cobrança indevida.
O ressarcimento deve ser solicitado por meio de ação judicial ou eventual procedimento administrativo, permitindo ao cidadão recuperar valores pagos a maior, desde que respeitado o prazo de prescrição de cinco anos.
Como as prefeituras precisam se adaptar ao novo entendimento do STJ
Diante da decisão, prefeituras agora devem revisar sistemas de cobrança e implementar processos administrativos formais para contestar valores declarados. Essas adaptações tendem a tornar as práticas fiscais mais transparentes e menos arbitrárias.
O controle das transações imobiliárias será mais rigoroso e individualizado, exigindo fundamentação técnica para qualquer contestação e respeito aos direitos do contribuinte.
No vídeo abaixo o advogado Rafael Burgos fala mais sobre o assunto:
Quais passos seguir para solicitar a devolução do ITBI pago indevidamente
Caso você tenha interesse em recuperar valores pagos a maior, é fundamental reunir documentação e buscar orientação especializada. Veja a seguir um passo a passo resumido para facilitar esse processo:
- Separe o contrato de compra e venda do imóvel e comprovantes do ITBI.
- Procure um advogado especializado em direito tributário para análise do caso.
- Cheque se o ITBI foi calculado sobre base superior ao valor de mercado.
- Prepare-se para um eventual processo administrativo se houver questionamento da prefeitura.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça contribui para garantir segurança jurídica e justiça tributária, permitindo que o imposto acompanhe o real valor das transações imobiliárias e resguardando os direitos do contribuinte dentro do prazo legal.