O debate sobre o aluguel de temporada em apartamentos residenciais ganhou novo fôlego na Espanha com a chegada de regras mais rígidas e alinhadas ao turismo digital, em um cenário de aumento dos preços de moradia e escassez de oferta para aluguel de longo prazo. Nesse contexto, a regulação das “acomodações turísticas” e o impacto desse modelo na rotina de quem mora de forma permanente nos prédios entram em foco, na busca por um equilíbrio entre renda extra para proprietários e qualidade de vida para os vizinhos.
Como a nova lei redefine o aluguel de temporada em condomínios residenciais
O pano de fundo é um mercado imobiliário pressionado, em que qualquer desvio de imóveis para uso turístico reduz ainda mais a oferta de habitação estável. Em grandes cidades espanholas, o custo médio de um quarto já ultrapassa 500 euros mensais, chegando a 700 euros em capitais como Barcelona, Valência ou Madri.
A legislação atualizada em 2025 introduz regras mais claras para o funcionamento de apartamentos destinados ao turismo dentro de condomínios residenciais. A palavra-chave é autorização coletiva, que torna o condomínio um ator central na definição do tipo de uso das unidades e na preservação do caráter residencial dos edifícios.
Como funciona o aluguel de temporada em condomínios no Brasil em 2026
No Brasil, a lógica é diferente da espanhola. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não exige que o proprietário peça permissão individual aos vizinhos para alugar seu imóvel por temporada, e o debate gira em torno da Convenção do Condomínio e do entendimento do Judiciário, especialmente do STJ.
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O STJ firmou o entendimento de que condomínios estritamente residenciais podem proibir ou limitar o aluguel de curtíssima temporada, desde que essa restrição esteja claramente prevista na convenção condominial. Por outro lado, se não houver proibição expressa, prevalece o direito de propriedade, permitindo a locação por temporada com disciplina apenas de segurança, cadastro de hóspedes e uso das áreas comuns.
Como funciona a autorização dos vizinhos para o aluguel turístico na Espanha
A transformação de um apartamento em alojamento turístico deixou de ser uma decisão isolada entre proprietário e plataforma de reserva. Segundo a Lei Orgânica 1/2025, é necessário o apoio de três quintos dos proprietários para que uma unidade possa ser explorada como aluguel turístico de curta duração, reforçando a cogestão condominial.
Esse modelo busca preservar o caráter residencial do edifício e dar voz formal aos moradores habituais, considerando fatores como ruído, segurança e rotatividade de hóspedes. Assim, a assembleia passa a ter poder real de veto ou aprovação, influenciando diretamente o perfil de uso do prédio e a convivência diária entre residentes e turistas.
Quais são os principais objetivos e custos da regulação do aluguel turístico
Para orientar decisões de condomínios e do poder público, a normativa deixa claro que o foco não é proibir o turismo, mas reduzir seus efeitos negativos em bairros residenciais. A ideia é compatibilizar economia, moradia e bem-estar coletivo, especialmente em zonas muito pressionadas pelo turismo de massa.
Dentro dessa lógica, alguns objetivos e mecanismos financeiros ganham destaque e ajudam a redistribuir impactos e responsabilidades entre proprietários, moradores e o próprio condomínio:
- Reduzir o “sobreturismo” em bairros residenciais com alta concentração de turistas.
- Controlar níveis de barulho e festas em edifícios com famílias e trabalhadores.
- Proteger a oferta de moradia permanente, evitando a migração em massa para o uso turístico.
- Dar voz e proteção aos residentes habituais antes que conflitos se agravem.
- Permitir quotas extras de até 20% nas despesas comuns para unidades turísticas, compensando o desgaste maior das áreas coletivas.
Quais são os impactos da regulação na convivência e no acesso à moradia
A combinação de necessidade de autorização condominial e possibilidade de taxas extras tende a frear a expansão indiscriminada do aluguel de temporada em zonas residenciais. Em prédios que valorizam tranquilidade e estabilidade, o uso turístico provavelmente será limitado, preservando unidades para contratos de longa duração e ajudando a conter parte da pressão sobre os preços de moradia.
Se você vive em condomínio ou pensa em investir em aluguel de temporada em apartamentos residenciais, o momento de agir é agora: leia a convenção, participe das assembleias e influencie as regras antes que decisões de poucos definam o futuro do seu prédio e do seu bairro. Não espere o conflito estourar na porta da sua casa para descobrir que você ficou de fora da definição do modelo de convivência que vai impactar diretamente sua qualidade de vida.