A vistoria final de um imóvel alugado costuma ser um dos momentos mais tensos entre locador e inquilino, sobretudo quando administradoras tentam justificar cobranças de pintura, limpeza ou consertos com base em laudos feitos sozinhas, sem a presença do morador, o que levanta dúvidas sobre a validade dessas exigências e o risco de abuso.
Laudo de vistoria unilateral tem valor jurídico limitado
Na prática, mais segura, a vistoria final deve ser feita com a participação simultânea de locador e locatário, ou de seus representantes. Quando o laudo é produzido de forma unilateral, ele passa a ter valor jurídico limitado, já que é elaborado por quem tem interesse direto na cobrança.
Em muitos juizados, o laudo unilateral é tratado apenas como um elemento de prova, e não como verdade absoluta. Ele precisa ser complementado por outros meios, como fotos datadas, vistoria de entrada, mensagens e depoimentos, sob pena de ser insuficiente para embasar cobranças relevantes por danos ao imóvel.
Caso real de locação curta e cobrança indevida
Um caso recente envolveu contrato de locação de imóvel residencial mobiliado que durou apenas 90 dias. Após a rescisão antecipada e a entrega das chaves, a administradora emitiu cobrança extra de R$ 2,5 mil, alegando necessidade de reparos de pintura, vidraçaria e limpeza com base em laudo unilateral.
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A cobrança se apoiava em laudo feito sem a participação do morador e em fotos que apontavam supostas manchas em móveis e paredes. Não houve prova de convite formal para que o inquilino acompanhasse a vistoria, nem demonstração clara de danos além do desgaste natural pelo uso regular do imóvel.
Qual é o papel da Lei do Inquilinato na vistoria final
Ao analisar o mérito, a juíza destacou que as fotos eram inconclusivas e que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) obriga a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. O simples desejo de “renovar” a aparência do imóvel, sem prova robusta de mau uso, não pode ser repassado ao inquilino.
Exigir pintura nova após apenas três meses de uso, sem prova de vandalismo, significaria transferir ao consumidor custos típicos de manutenção ordinária. Pequenos sinais de uso e leve desgaste natural não configuram, por si sós, dano indenizável, e sua cobrança pode caracterizar enriquecimento sem causa por parte da locadora.
Quando a cobrança por pintura e limpeza é abusiva
A cobrança por pintura e limpeza tende a ser considerada abusiva em locações de curta duração, sem prova concreta de avarias relevantes. Para separar desgaste natural de dano indenizável, o Judiciário vem observando alguns critérios objetivos que ajudam a avaliar a legitimidade dessas exigências.
Entre os elementos mais observados em ações judiciais, é comum que o juiz considere fatores como tempo de uso, provas apresentadas e participação do inquilino na vistoria, além da qualidade da documentação:
- Duração da locação: períodos curtos indicam desgaste mínimo e previsível.
- Prova de danos concretos: necessidade de demonstrar buracos, rabiscos profundos, sujeira excessiva ou danos estruturais.
- Participação do inquilino: ausência do locatário fragiliza o laudo, sobretudo sem convite formal para acompanhá-lo.
- Qualidade das provas: fotos sem data, borradas ou sem comparação com a vistoria inicial têm peso probatório reduzido.
Quais cuidados tomar e por que agir rápido diante de cobrança abusiva
Boas práticas na gestão da locação ajudam a evitar conflitos na entrega das chaves, como checklist detalhado na entrada com fotos anexadas ao contrato e comunicação clara sobre a vistoria final. Guardar laudos, orçamentos e registros de conversas fortalece a posição do inquilino e do locador em eventual disputa.
Se você está enfrentando uma vistoria polêmica ou cobrança desproporcional por pintura, limpeza ou reparos, não espere: reúna imediatamente fotos, laudo de entrada e mensagens, questione a cobrança por escrito e busque orientação jurídica especializada para fazer valer seus direitos antes que prazos sejam perdidos e a dívida seja consolidada indevidamente.